Depuis l'élection de François Hollande, la pression s'intensifie sur les opérateurs du logement social pour accroître l'offre à destination des ménages en difficultés pour se loger dans le parc privé. Le cap de 150.000 logements sociaux produits par an a été fixé par le gouvernement, dont 120.000 par les organismes HLM et 30.000 par les sociétés d'économie mixte, l'Etat et les collectivités locales. Pour l'instant, on en est loin : 95.000 logements sociaux ont été mis en chantier en 2013. Par ailleurs, la croissance nette du parc HLM a été de 61.000 logements en 2013, selon l'Union sociale pour l'habitat (USH).
Insuffisant pour résoudre une situation préoccupante : la file d'attente pour obtenir un logement conventionné atteint 1,7 million de demandeurs, dont 1,2 million qui ne sont pas logés dans le parc social. Sans une nouvelle offre fournie, cette file d'attente risque de s'agrandir puisque plus de 96 % des 5,2 millions de logements sociaux existants sont occupés. Le taux annuel moyen de rotation des locataires du parc HLM atteint ainsi tout juste 10% (contre près de 18% dans le privé).
Logiquement, dans les zones les plus tendues, le marché est complètement bloqué car les prix du secteur privé y sont beaucoup plus élevés que dans le secteur social. Les locataires n'ont donc pas intérêt à quitter leur HLM.
Par exemple, le taux de rotation du parc social en Ile-de-France est seulement de 6,4%. Pis encore, à Paris, le délai d'attente moyen pour obtenir un logement social est de... 7 ans ! Les systèmes d'attribution des logements sociaux sont bien en cours de modification dans plusieurs collectivités pour apporter plus de transparence et de crédibilité, mais ils ne permettront pas de loger un nombre supplémentaire significatif de demandeurs d'HLM.
Pour éviter le décrochage, les bailleurs sociaux sont donc sollicités pour participer à l'effort national de construction. Mais au même titre que le secteur privé avec lequel ils nouent d'ailleurs des partenariats pour les opérations en Vefa, les organismes HLM souffrent de la crise du bâtiment. Le prix de revient pour la construction d'un logement social a en effet bondi ces dernières années. Cela tient "du double impact de la hausse des coûts du foncier et de celle des coûts de construction portée par la mise en œuvre de normes de construction de plus en plus exigeantes", explique l'USH dans un rapport au Congrès HLM de Lyon qui se déroulera du 23 au 25 septembre. Concrètement, depuis 2000, le coût de production d'un logement social standard a doublé !
Pour ne rien arranger, l'Etat se retire progressivement du financement des opérations de logements sociaux. Les organismes HLM sont donc contraints d'accroître la quotité de fonds propres dans leurs programmes. Les subventions de l'État sont en effet passées en moyenne de 7% du financement d'un logement social en 2000 à seulement 1% en 2013. Alors qu'en parallèle, la part de fonds propres mobilisés a grimpé de 5% à 15%.
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Au global, 1,5 milliard d'euros de capitaux propres ont ainsi été mobilisés par les organismes HLM pour les constructions et les acquisitions de terrains en 2012, contre 900 millions en 2006.
Mais ces efforts n'ont pas été assez ciblés vers les zones tendues. C'est pourquoi l'État et le mouvement HLM ont signé un pacte qui vise à mutualiser 280 millions d'euros de fonds propres des organismes d'ici à 2015 en échange d'un cadre fiscal favorable. Ce qui doit en théorie leur permettre d'attendre l'objectif des 120.000 logements produits dès 2016.
Ces efforts de mutualisation ont jusqu'ici permis aux organismes "d'éviter de décrocher" par rapport aux autres acteurs du logement, souligne Marianne Louis, la secrétaire générale de l'USH.
L'État devra du reste soutenir davantage les bailleurs sociaux pour servir une offre décente aux publics les plus démunis. "Il faut que nous puissions augmenter la part des loyers bas dans nos programmes", réclame ainsi Jean-Louis Dumont, président de l'USH. Car, sur le terrain, la situation se dégrade. "Neuf personnes sur 10 qui accèdent au logement social n'ont pas de contrat à durée indéterminée (CDI). Le phénomène de paupérisation de la société est grandissant et les personnes les plus modestes ont tendance à voir leurs revenus baisser", constate-t-il.
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Le revenu moyen mensuel d'un ménage du parc social est désormais de 1.840 euros, en baisse de plus de 100 euros en 30 ans. Alors que le taux d'effort (part du budget consacrée au logement) net médian est en légère hausse et atteint désormais 20%.
D'où cette inquiétude montante du monde HLM qui milite pour que l'Etat maintiennent au moins ses aides aux logements sociaux dits "PLAI", c'est-à-dire à destination des ménages les plus modestes.
