Immobilier : pourquoi les promoteurs ont produit moins de logements

Le secteur du logement neuf est en grande difficulté en cette année 2014. A peine plus de 300.000 logements ont été mis en chantier lors des douze derniers, loin des 500.000 logements promis par François Hollande. Les raisons du gel de ce marché sont multiples et déjà connues, au premier rang desquelles le recul des permis de construire lié à la tenue des élections municipales fin mars 2014, ainsi que la remise en question de programmes de logements neufs découlant des nombreux changements de bord dans les mairies.

Ainsi l'offre nouvelle des promoteurs immobiliers a été "en retrait de 15,5% au premier semestre 2014 par rapport au 1er semestre 2013", constatait fin août la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Chez Nexity, l'un des leaders de la promotion immobilière en France, un tiers de la baisse des logements commercialisés lors des 9 premiers mois de 2014 par rapport aux 9 premiers mois de 2013 résulte d'un certain malthusianisme des maires.

Une politique de ventes plus sélective

Mais les promoteurs se sont aussi sciemment retenus de lancer des opérations, de peur de ne pas les vendre. Plus que tout, les promoteurs craignent de construire des logements qui ne se vendront pas. Outre le risque financier évident pour eux, ils ne veulent pas être accusés d'avoir suralimenté l'offre de logements comme en Espagne ou au début des années 1990 en France. C'est pourquoi ils sont de plus en plus sélectifs sur leur production pour qu'elle s'écoule rapidement.

Nexity a par exemple "volontairement réduit le nombre de lancements commerciaux de logements pour ne choisir que ceux qui présentaient un réel intérêt pour le marché en termes d'attractivité, d'emplacement et de prix", expliquait ce mercredi lors d'une conférence de presse Jean-Philippe Ruggieri, le directeur général en charge de l'immobilier résidentiel de Nexity. Clairement, la priorité des grands promoteurs français est à la maîtrise des stocks.

Dans l'attente de mesures publiques plus avantageuses...

L'autre raison à leur temporisation est qu'ils attendaient de nouvelles mesures de la part du gouvernement qui soutiendraient la demande et l'investissement.
En réalité, les promoteurs bien informés des discussions gouvernementales avaient largement anticipé depuis le début de l'année certains dispositifs annoncés par la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel fin juin, ainsi que par le Premier ministre Manuel Valls la fin août.
"Même lorsque Cécile Duflot était ministre du Logement, on parlait déjà dans son cabinet d'une amélioration du zonage pour les dispositifs fiscaux, d'un élargissement du prêt à taux zéro et d'une libéralisation accrue du dispositif Duflot, devenu depuis le Pinel", se souvient le dirigeant d'un promoteur immobilier. Il n'y avait en fait qu'à attendre.

Une période idéale pour acheter?

Ainsi, 30.000 prêts à taux zéro (PTZ) supplémentaires dans le neuf devraient être accordés l'année prochaine. En parallèle, les plafonds de loyers du dispositif Pinel sont assouplis dans certaines grandes villes françaises comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier, "une révision très attendue dans le secteur de l'immobilier" n'a d'ailleurs pas hésité à souligner le ministère du Logement sur son site internet.
Enfin, le dispositif Pinel permet désormais d'acheter un bien immobilier neuf et de le louer à un ascendant ou à un descendant tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Ce dernier est par ailleurs modulé en fonction de la durée : il sera notamment possible pour un bailleur de reprendre son bien au bout de seulement 6 ans, contre 9 auparavant, et de bénéficier d'un avantage fiscal minoré.

De quoi relancer les ventes aux investisseurs, à moins que la conjoncture économique morose qui affecte les revenus des ménages ne ramène le monde de l'immobilier à ses réalités.