Le coup de tabac est survenu plus tardivement que dans la plupart des autres régions de France métropolitaine. Après un début d'année 2022 très bien orienté, l'un des meilleurs depuis dix ans, le marché normand de l'immobilier neuf s'enrhume. Au premier semestre, il avait été dynamisé par des ventes post-Covid le long de la bande côtière, en particulier dans le Cotentin et sur la côte fleurie. Depuis, il s'est sérieusement grippé au point que les promoteurs régionaux pointent « un risque d'effondrement ».

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Leurs craintes concernent surtout les deux grandes agglomérations qui représentent plus des deux tiers du marché et où, de fait, les signaux ne sont guère rassurants pour la profession. Dans la communauté urbaine de Caen, les ventes ont reculé de 55% au dernier trimestre de l'année dernière. Le constat est à peine meilleur dans la métropole rouennaise, où elles ont reflué de 45% au cours de la même période selon l'Observatoire du Logement Neuf en Normandie (Olonn). Lequel ne prédit pas d'embellie avant un bon moment.

Un étiage préoccupant

Principal motif d'inquiétude pour les promoteurs, le rétrécissement de l'offre qui atteint un étiage préoccupant à leurs yeux. Moins de mille logements sont mis en vente à Caen, où les acteurs de la construction attendent avec une certaine impatience l'accélération de l'aménagement du très gros programme de la « Presqu'île ».

Le niveau baisse dans les mêmes proportions à Rouen. Le stock plafonne à 870 logements, alors que la Métropole a décidé d'un moratoire pour repenser la physionomie du futur éco-quartier Flaubert (2.500 logements prévus à terme) après le spectaculaire incendie de Lubrizol.

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Seul Le Havre semble résister à ce phénomène d'attrition avec des ventes qui baissent un peu moins qu'ailleurs, mais surtout une offre en augmentation de près de 30%. « Après plusieurs décennies d'atonie, c'est un marché qui est devenu solide et attractif depuis quatre ou cinq ans », observe Guillaume Basile, directeur de l'agence Normandie de Kaufman & Broad et président d'Olonn. La ville d'Edouard Philippe n'en constitue pas moins une exception.

Vers une production à l'arrêt ?

Si l'on en croit les statistiques de l'Observatoire du logement neuf, la Normandie dispose en moyenne de huit mois de stock, « là où un marché équilibré en propose au moins douze », est-il souligné dans son dernier rapport.

« Nous nous engageons dans une production à l'arrêt si aucune mesure forte n'est engagée par les pouvoirs publics », prédisent ses auteurs.

Le message ne s'adresse pas tant à l'Etat qu'aux collectivités locales que Guillaume Basile invite à accélérer l'instruction des permis de construire et à libérer du foncier à faible coût. « Les élus locaux n'ont pas de prise sur la hausse des taux, ni sur celle des prix de la construction, mais ils disposent de leviers pour agir en faveur d'une relance », insiste-t-il.

Reste que les besoins tels que les chiffrent les promoteurs sont contredits par une récente étude du cabinet Asterès. Celui-ci évalue à 3.000 le nombre de logements à construire en Normandie au cours des cinq prochaines années « pour résoudre les besoins non satisfaits ». A méditer par toutes les parties.