« La crise sanitaire a généré une réflexion existentielle sur les façons de vivre. Et sur les opportunités qui s'ouvraient pour être moins vulnérables en termes de santé, de bien-être, économique et patrimonial. Avec les phénomènes du télétravail ou d'activité liée à la nouvelle économie et la capacité à travailler à distance, la question de la connexion internet, de la présence de la fibre ou non, est d'ailleurs l'une des premières questions posées lors d'un achat », justifie Hervé de Maleissye, directeur général du cabinet immobilier Le Nail, à Laval, spécialisé depuis cinquante ans dans la vente de châteaux.  qui a constaté un croissance des acquisitions de 40% en 2020 et de 20% au cours du premier trimestre 2021. Un boom ?

« C'est dû à la conjonction d'un certain nombre de phénomènes. Pour les gens, le premier confinement a été vécu comme un détonateur. Finalement quand vous habitez une ville, aussi belle soit-elle, mais que les restaurants, les cinémas, les théâtres sont fermés, quel est l'intérêt d'habiter en ville ? », observe le spécialiste de ce micro marché de 40.000 bâtiments, dont 1.500 seraient en vente chaque année.

« Comme le nombre de Ferrari en circulation, c'est dérisoire, mais c'est emblématique en termes de vente. Sur notre marché, nous n'avons pas que des châteaux, il y a aussi des manoirs, des petites propriétés, des gentilhommières, etc », ajoute-t-il.

 Et il y en a quasiment pour toutes les bourses. A l'exception, du château le plus cher vendu pour 2,4 millions d'euros et du moins cher, pour une demeure du XIXème, insalubre et à restaurer, cédée pour 250.000 euros, la fourchette de prix des biens vendus par le cabinet Le Nail variait, l'an dernier, de 300.000 euros à 1,2 million d'euros. Des différences liées à la situation géographique, la qualité architecturale et la proximité d'une autoroute, d'une gare TGV et de l'offre écolière qui peuvent grimper à plusieurs millions d'euros.

 « Vous trouvez un château pour le prix d'un 80 m² à Paris. En revanche, les frais d'entretien sont beaucoup plus importants », observe Laurent Noé, 46 ans, qui a revendu sa société de sécurité informatique, et vient de quitter sa jolie résidence de Vence dans l'arrière-pays niçois pour aller jouer les châtelains entre Bourges et Clermont-Ferrand.

 Un choix de vie

Changement de climat et changement de vie pour l'entrepreneur niçois, son épouse et leurs trois enfants, bientôt propriétaires d'un château datant de 1820. Une bâtisse de 350 m² au sol, sur trois étages et un terrain de 40 hectares. « Il est habitable dans l'état, avec beaucoup de travaux à faire pour le rendre vraiment confortable. Mais là, ça dépend de chacun », reconnaît Laurent Noé, qui consacre un tiers de son budget à la rénovation.

 « L'avantage, c'est qu'il a toujours été habité et entretenu par la même famille. Les travaux ont été réalisés au fil de l'eau. Ce qui évite les surprises dans un projet où il faut bien mesurer les impôts, les frais d'entretien, les assurances ...», détaille l'ex-entrepreneur, passionné par l'histoire et les bâtiments anciens.

 « C'est un choix de vie, un projet mûrement réfléchi où il faut vraiment faire attention à l'équation économique », dit-il. Un choix de vie partagé avec son épouse. Elle voulait la campagne et de l'espace. Lui, une bâtisse d'au moins deux ou trois siècles. Tous deux voulaient un endroit tranquille pour élever leurs enfants. De la Normandie à la frontière espagnole, de la région Paca au centre de la France, le couple visite des dizaines de sites, avant d'être séduit par l'âme et le caractère de ce château, situé à deux heures de Lyon et trois heures de Paris. « C'est clairement un lieu pour y vivre et y faire grandir nos enfants », souligne Laurent Noé, prêt à se retrousser les manches pour minimiser les frais de rénovation tout en poursuivant des interventions dans la sécurité informatique, qu'il juge plus rémunératrices que l'exploitation des quarante hectares de prairies où il pourrait déployer de l'élevage et de l'agriculture.

 Les Anglais sur le qui-vive

Choisir d'en faire sa résidence principale est l'une des évolutions majeures de ce marché né dans les années 70 où l'on pouvait acquérir un magnifique château pour 200.000... francs pour en faire une résidence secondaire.

« Très couru par les baby boomer de l'après-guerre qui voulaient avoir un pied à terre familial en province, le marché des châteaux s'est ouvert aux Anglais dès la fin des années quatre-vingt notamment en Normandie, Bretagne et Pays de la Loire qui bénéficiaient de facilités d'accès routières et ferroviaires », explique Hervé de Maleissye.

Actif en raison de la proximité des prix avec l'immobilier parisien, mais malmené par plusieurs crises économiques dont celle de 2007-2008, le marché subira plusieurs mutations.

 « D'abord, avec la flambée des prix de l'immobilier parisien qui laissait moins de disponibilités aux acquéreurs, qui privilégiaient l'acquisition de leur résidence principale. Ensuite, en raison d'une évolution des modes de vie où l'on préférait voyager, louer ou acquérir un logement à la mer ou à la montagne, aux activités plus ludiques qu'à la campagne, et que l'on pouvait facilement relouer, enfin l'avènement des plateformes de location en ligne a sans doute joué auprès de jeunes générations...», commente le professionnel des biens d'exception.

Cette désaffection franco-française a, malgré tout, été compensée par l'attrait de la France pour les étrangers, qui représentent aujourd'hui 60% de la clientèle du cabinet Le Nail. Faute de pouvoir se déplacer en raison de la crise sanitaire, cette clientèle à qui l'on « attribue » les biens à plus de 2,5 millions d'euros, est restée à l'affût. Pendant la crise sanitaire, le site du cabinet Le Nail a cumulé plus d'un million de pages vues.

« Face aux incertitudes liées au Brexit et aux quarantaines, les Anglais ont temporisé leurs achats, mais c'est encore une clientèle fortunée et très intéressée. Le jour où ils vont pouvoir se déplacer, le problème sera plutôt celui de l'offre », note Hervé De Maleissye.

Moins cher qu'un appartement à Moscou

 « La clientèle étrangère vient pour l'histoire, la gastronomie, la nature et l'espace mais surtout pour les différences de prix par rapport aux châteaux à l'étranger », relève Hervé de Maleissye. Les Britanniques, bien sûr, des Américains, des Suisses, plus surprenant, des Australiens, considérés comme « des acheteurs sérieux qui commencent à peser » et des gens des Pays de l'Est, selon les contextes géopolitiques.

Elvira et Nikita Kudriavtsev, deux ressortissants russes, venus en auto-stop en France, il y a quelques années, disent être littéralement tombés amoureux de la France, de la gastronomie, des paysages, de l'art de vivre... Après avoir acheté une petite maison à Roscoff il y a quatre ans , ce couple de russes, avec trois enfants, deux chiens, un chat vient d'acheter un petit château dans les environs de Laval, en Mayenne. Un petit manoir de 450 m², acheté 500.000 euros, où ils ont élu résidence pour y vivre et développer un business d'articles design et de mobilier de décoration (www.gi-vie.com) à Moscou où ils ont ouvert trois magasins.

 « Nous achetons des objets en Belgique, en France, en Italie, aux Pays-Bas. Par conséquent le lieu de résidence a peu d'importance. Et ici, le prix du château correspond au prix d'un petit appartement à Moscou. », indique Nikita Kudriavtsev, metteur en scène de formation pour le théâtre et le cinéma, formé au conservatoire de Saratov, et sa femme, comédienne et écrivaine, qui profitent de l'écrin mayennais pour mettre en scène les objets dans des films promotionnels diffusés sur les réseaux sociaux.

« C'est un endroit que l'on a choisi pour vivre. Le toit est neuf, les murs sont en bon état, on commence quelques travaux. On peut y faire des photos de mariage, peut-être qu'à l'avenir on aménagera un gîte dans une dépendance pour accueillir des touristes », réfléchit le couple.

 L'optimisme d'un marché où l'on ne construit pas

L'acquisition d'un château peut-elle être considérée comme une affaire rentable ? « Ce serait plutôt un gouffre », estime l'ex-entrepreneur Laurent Neo, à la fois impatient et inquiet de sa nouvelle vie. « La motivation ne doit pas être de faire de la plus-value. Elle peut exister mais elle n'est absolument pas linéaire. Un bon investissement se définit par trois contingences : la capacité du bien à se vendre rapidement, la plus-value et la rentabilité. A travers ces trois phénomènes, on peut se dire qu'à moyen long terme , selon la typologie de biens, on peut être relativement optimiste», analyse le directeur général du cabinet Le Nail. Et pour cause : à l'échelle mondiale, le nombre d'acquéreurs potentiels grossit pour des biens que l'on ne construit plus. « Pour nous, c'est une activité rentable parce que nous sommes très spécialisés mais les cycles de vente sont de plus en plus longs», constate Hervé de Maleissye, dont le cabinet qui a densifié sa présence dans le Grand Ouest (Bourbonnais, Normandie, Bretagne, Pays de Loire, Périgord, Touraine, Poitou-Charentes ) a réalisé 80 millions de vente en 2020 et vu son chiffre d'affaires croître de 35%.