Banque de France, banquiers, ministres, promoteurs immobiliers... nombreux sont les agents économiques et politiques à espérer une relance des nouveaux crédits immobiliers, sans succès pour le moment. Dans ce contexte, les députés se prononceront ce lundi en première lecture sur une réforme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dont l'objectif est de modifier la gouvernance et les règles de fonctionnement de cette instance afin de faciliter l'octroi de crédits immobiliers aux ménages.
Créé en 2013 en tirant les leçons de la crise financière de 2008-2011, le HCSF, chargé de la stabilité financière dans son ensemble, a fixé au fil des ans un ensemble de préconisations sur le crédit immobilier dans le but de limiter le surendettement des ménages.
Les grands principes sont les suivants : les banques n'ont pas le droit de signer un crédit immobilier si le montant total des dépenses des emprunteurs liées à l'habitation dépasse 35% de leurs revenus (un ratio qu'on appelle le « taux d'effort »), ni pour une durée supérieure à 25 ans, sauf si des travaux représentent 10% du montant total de l'opération. Ces bornes peuvent être contournées dans 20% des cas, à condition que cela concerne en priorité des résidences principales et vise, dans près d'un tiers des cas, des primo-accédants.
Une proposition vidée de sa substance
Soutenue par Bercy, mais combattue par la Banque de France, la proposition de loi portée par le député des Landes Lionel Causse (Renaissance) visant la réforme du HCSF a néanmoins été en partie vidée de sa substance lors de son passage en commission des finances.
Dans le détail, l'article 1er de la proposition de loi propose d'ajouter deux membres au Haut Conseil de stabilité financière qui en compte actuellement huit, l'un issu du Sénat et l'autre de l'Assemblée, à parité.
« La présence de parlementaires permettrait de stimuler le débat public autour des évolutions envisagées et de renforcer la légitimité démocratique des mesures prises », a expliqué Lionel Causse devant la commission des finances.
Par ailleurs, l'article 2 dans sa version initiale offrait la possibilité aux établissements bancaires de déroger aux normes du HCSF en matière de conditions d'octroi de crédit. Un amendement de Lionel Causse adopté en commission « maintient finalement l'effectivité des pouvoirs du HCSF, tout en l'invitant à davantage motiver ses décisions et à être plus transparent vis-à-vis du public », résume le rapport de la commission.
Chute de la production de crédits
L'examen de cette réforme intervient alors que la production de nouveaux crédits à l'habitat est tombée à 7,3 milliards d'euros au mois de février, selon la Banque de France, un plus bas depuis près de dix ans. En cause notamment, le coût des crédits immobiliers, qui est toutefois reparti à la baisse au premier trimestre à 3,99%, selon les données de l'Observatoire CSA/Crédit logement.
La baisse est légère mais notable par rapport au quatrième trimestre 2023, quand le taux moyen culminait à 4,18%. Elle marque surtout à l'échelle du trimestre un mouvement inverse de celui constaté depuis deux ans.
Le marché du crédit immobilier a en effet changé de visage depuis le début de l'année 2022, lorsque les taux moyens étaient à peine supérieurs à 1%. La hausse des taux de la Banque centrale européenne (BCE) pour contrer l'inflation est venue tout chambouler : elle a renchéri le coût de l'argent pour les banques, qui ont répercuté ce surcoût à leurs clients pour conserver leurs marges.
Les prix de l'immobilier n'ayant pas baissé d'autant, le marché se retrouve grippé. La production de nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) est tombée à 7,3 milliards d'euros au mois de février, selon la Banque de France, un plus bas depuis près de dix ans.
« En rien le sujet »
Néanmoins, de l'avis de nombreux acteurs de ce marché, la relance viendra de l'attitude des potentiels acheteurs : soit ils se résignent à acheter plus petit pour le même budget, soit ils attendent une hypothétique baisse des prix. De son côté, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau avait fait part mi-mars de son opposition à une remise en cause du HCSF ou de ses critères, estimant que ça n'était « en rien le sujet », et soulignant que les banques n'utilisaient pas à plein la flexibilité permise.
« On avait mis des critères de bon sens pour éviter le surendettement des ménages, pour que les gens qui prennent un projet immobilier soient sûrs de pouvoir le rembourser. On les a un peu assouplis l'année dernière et c'est ce qu'on appelle les critères HCSF », avait déclaré le gouverneur.
« Je dis ça parce qu'ils ont été parfois critiqués, y compris dans la période récente. Je crois que ce n'est vraiment plus le sujet parce qu'il y a une flexibilité jusqu'à 20% pour déroger à ces critères. Elle n'est utilisée qu'en partie, elle est utilisée à 15% », avait-t-il poursuivi.
Prêt remboursable in fine, transférabilité et portabilité des prêts...
Outre la réforme du HCSF, d'autres pistes ont été étudiées pour relancer la machine. Le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu a par exemple mis en avant en début d'année un type de prêt méconnu du grand public, s'appuyant sur l'exemple suisse : le prêt remboursable in fine.
Très peu commercialisé aujourd'hui par les établissements bancaires en France, ce produit dissocie le paiement des intérêts et le remboursement du capital. En pratique, l'emprunteur paye chaque mois les intérêts du prêt (et l'assurance) mais ne rembourse le capital qu'en une seule fois, à échéance du prêt. L'idée de Christophe Béchu serait d'introduire une part de remboursement in fine dans les crédits immobiliers classiques à la française, à taux fixe. Cette proposition a été accueillie fraîchement par la Fédération bancaire française (FBF) et la Banque de France.
De son côté, la directrice générale adjointe de la Confédération Nationale du Crédit Mutuel Priscille Szeradzki a mis en avant deux dispositifs courant mars, en marge de la présentation des résultats de son groupe bancaire.
D'abord le bail réel solidaire, qui dissocie le foncier du bâti afin permettre de baisser le prix des logements : « Vous achetez uniquement le logement et vous louez le terrain à un Organisme foncier solidaire (OFS) pour un loyer faible, en signant un bail réel solidaire, d'une durée comprise entre 18 et 99 ans », explique sur son site le géant du logement social et des aides à l'habitat Action Logement. Le Crédit mutuel pousse également le « prêt social location accession », qui permet aux locataires de décompter une partie de leurs loyers déjà versés du prix d'achat du logement.
Enfin, la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) défend depuis plusieurs mois la transférabilité et la portabilité des prêts. La transférabilité permet à un propriétaire de conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l'emprunt qu'il a contracté pour le bien qu'il souhaite revendre, en conservant ainsi le taux de prêt initial et en s'exonérant d'indemnités de remboursement anticipé. La portabilité consiste à attacher le prêt non pas à l'emprunteur mais au bien lui-même, permettant le transfert du prêt accordé initialement à l'ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur, précise la Fnaim.
« Geler » un taux sur le temps long n'est cependant pas forcément le plus avantageux pour l'emprunteur, alors qu'il peut dans le modèle français renégocier auprès de sa banque son taux à la baisse au cours de la vie du crédit. Il l'est encore moins pour les nouveaux crédits puisqu'après avoir dépassé la barre des 4%, le taux moyen repart actuellement à la baisse, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.
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