#Partageonsleconomie - L'immobilier face à la Révolution ESG

Cette mutation engagée à marche forcée, (sous le contrôle de l'Union Européenne et du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires) modifie profondément l'approche des acteurs de l'immobilier. Que ce soit pour les bâtisseurs, les bailleurs ou encore les investisseurs, les enjeux sont cruciaux. Leurs métiers s'en trouvent profondément impactés. Une triple performance qui s'appuie plus profondément sur l'aspect environnemental avec la prise en compte des questions d'énergie, de carbone, de biodiversité, de gestion de l'eau ou encore de gestion des matières premières.

Pour Nathalie Bardin, directrice marketing stratégique, innovation et RSE d'Altarea, la préservation de l'environnement est un axe directeur de leur stratégie. En 10 ans, le deuxième promoteur immobilier français spécialisé dans le secteur des bureaux a réduit de près de 60% ses consommations d'énergie et de près de 70% ses émissions de CO2. Une démarche que le promoteur a développé dans l'ensemble de ses activités, de l'immobilier d'entreprise, jusqu'aux nouveaux quartiers que bâtit le groupe d'Alain Taravella.

Une stratégie ESG avec plus de 300 indicateurs, évalués annuellement pas ses commissaires aux comptes ainsi que par des agences de notation extra-financière comme le GRESB* (Global Real Estate Sustainability Benchmark), organisme international évaluant les performances Environnementales, Sociales et de Gouvernance (ESG) dans le secteur de l'immobilier. Une évaluation annuelle qui permet à Altarea de rester parmi les leaders du secteur avec un statut de « Green Star 5 étoiles », un atout dans ce secteur concurrentiel.

Autre pilier de la stratégie ESG du groupe Taravella, l'intégration de critères extra-financiers dans ses accords d'intéressement mais aussi l'engagement client avec par exemple pour COGEDIM, 10 promesses qui vont du confort d'été en passant par la qualité de l'air, la végétalisation des espaces communs et privatifs, ou encore la gestion parcimonieuse de la ressource en eau.

Des critères et des engagements qui doivent être harmonisés dans l'ensemble de la filière. C'est ce à quoi œuvre l'OID (Office de l'Immobilier Durable) qui travaille à rassembler les critères d'engagement ESG de la filière, sur toute sa chaîne de valeur. L'OID participe activement à la montée en puissance des thématiques ESG à travers un programme d'actions sur le terrain et auprès des pouvoirs publics. Il se fait l'écho de la classification des activités économiques ayant un impact favorable sur l'environnement appelé taxonomie.

Une nécessité pour ce secteur qui chaque année, émet plus de 123 millions de tonnes de C02, ce qui en fait l'un des domaines clé dans la lutte contre le réchauffement climatique et la transition énergétique.

La taxonomie verte, système de classification des activités économiques, permet d'identifier celles qui sont durables sur le plan environnemental. Véritable "boussole environnementale" de l'UE, la taxonomie a été lancée par la Commission européenne en 2018 pour guider et mobiliser les investissements privés pour parvenir à la neutralité climatique d'ici à 2050.

Le règlement européen Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) vise à valoriser la prise en compte des enjeux Environnementaux Sociaux et Gouvernance (ESG) par les sociétés financières pour favoriser des placements véritablement durables et empêcher le greenwashing.

Autre critère d'évaluation, plus grand public, le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il renseigne l'acheteur de bien immobilier sur la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment.

L'OID a publié en avril dernier le guide d'application de la Taxinomie européenne. Un outil de mesure qui met en lumière, les performance ESG, financières et carbone des acteurs de l'immobilier. Cette Taxonomie verte de l'UE implique qu'un bien construit avant le 31 décembre 2020 ne pourra entrer dans le calcul du futur « Green Asset Ratio » des banques que si ce bien dispose d'un DPE de catégorie A, ou fait partie des 15% de biens les plus performants au niveau national ou régional. Le crédit bancaire devient de fait un outil de transformation écologique.

Les diagnostics de performances énergétiques (DPE ou « Energy Performance Certificate », EPC) se généralisent en devenant obligatoires lors de la vente d'un bien, avec de lourdes conséquences juridiques. Cette refonte portant sur les DPE « logement » s'inscrit dans un contexte plus large d'accélération de la rénovation énergétique des bâtiments dont le DPE est l'un des outils clé.

Dans le neuf, les DPE doivent être A ou B. Et dans l'ancien, à partir de 2024, les logements qui auront un DPE F ou G ne pourront plus être loués ou vendus. Selon Nathalie Bardin, directrice marketing stratégique, innovation et RSE d'Altarea ; « l'offre de logements neufs baisse dramatiquement et nous allons être confrontés à une grave crise sociale ». Dès aujourd'hui, à Lyon, il a 8 demandes de location pour 1 offre, et quasiment les mêmes chiffres sur Paris.

Quant aux aides elles ne semblent pas au niveau pour accompagner les propriétaires de logements anciens. Selon le rapport Sichel (directeur général délégué de la Caisse des Dépôts, directeur de la Banque des Territoires) faire passer un logement de catégorie F/G à A/B revient en moyenne à 46.000 euros alors que la prime rénov n'est en moyenne que de 3 700 €. Une différence qui trop souvent freine toute décision de rénovation et par voie de conséquence exclu du marché un nombre conséquent de logements anciens. Alors que 20.000 logements européens devraient être rénovés chaque jour jusqu'en 2050 (en France 1 par minute) pour atteindre l'objectif fixé par l'UE de voir l'ensemble du parc immobilier atteindre une DPE A c'est-à-dire une consommation d'énergie primaire inférieure ou égale à 70 kWh/m² à l'année.

Pour répondre à cette nécessité de rénover des logements anciens, le groupe Altarela travaille également avec sa marque, Histoire & Patrimoine, à la rénovation de monuments historiques pour les transformer en logements, grâce à l'incitation fiscale que représente le dispositif Malraux. Une autre façon de faire de la rénovation et de réhabiliter le patrimoine hexagonal avec le projet de démarrer une nouvelle activité pour rénover des logements anciens dans le diffus.

Olivier Klein, Ministre délégué auprès du Ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires chargé de la Ville et du Logement devait présenter le 9 mai dernier les propositions du CNR (Conseil national de la refondation) sur le logement.

Des annonces reportées...

Le 10 mai sur RMC Véronique Bédague, PDG de Nexity, co-animatrice du CNR indiquait: "Tout le monde doit bouger - les maires, les banques... et surtout, il y a une responsabilité que l'État ne veut pas prendre, qui est de définir une politique du logement cohérente."

Un avis partagé par Nathalie Bardin, Directrice marketing stratégique, innovation et RSE d'Altarea ; « Pour nous l'enjeu est que l'État acte que le logement est en besoin essentiel et que nous avons besoin de refonder une politique du logement. Notre crainte c'est que les climato sceptiques d'hier soient les habitosceptiques d'aujourd'hui. Nous devons libérer l'offre pour recréer un véritable parcours résidentiel. Faute de prise de conscience, nous allons vers une véritable bombe sociétale ! »

En ce qui concerne le logement neuf la révolution est également en marche. La France passe ainsi d'une réglementation thermique à une réglementation environnementale ; la RE2020. Plus ambitieuse et plus exigeante pour la filière construction, elle devient obligatoire. Son ambition : diminuer l'impact carbone des bâtiments, tout en poursuivant l'amélioration de leur performance énergétique et en garantissant la fraîcheur pendant les étés caniculaires. (Matériaux bio-sourcés, économie circulaire etc...).

Dans cette perspective, Altarea a relevé sa participation à 100% du capital dans le promoteur spécialisé dans la construction bois de logements. Woodeum est le leader de la construction bois CLT( Cross Laminated Timber) en France. Le seul promoteur qui dès aujourd'hui sait produire des logements au seuil 2031 de la Réglementation Environnementale 2020 qui permet entre autres de réaliser 80% d'économies d'énergie par rapport à l'ancien.

La loi "Climat et résilience" du 22 août 2021 pose l'objectif de "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN) à l'horizon de 2050 et dans un contexte de marché - inflation, hausse du coût des matières premières, baisse du pouvoir d'achat- difficile. L'enjeu est de pouvoir tenir les ambitions du législateur en ce qui concerne l'ESG.

Faire de la filière immobilier un acteur central de la révolution ESG reste un objectif. Sans doute se sera-t-il, en accompagnant les professionnels et la filière pour construire autrement et modifier profondément ses méthodes.