Plus de logements neufs, moins de pollution : la difficile équation de l'immobilier à l'heure du « zéro artificialisation nette » (ZAN)

A l'horizon 2030, le rythme d'artificialisation des sols devra avoir diminué de moitié, avant le zéro artificialisation nette (ZAN) en 2050. La réduction sera d'abord déclinée à l'échelle régionale puis au niveau du bloc local. Pour autant, il subsiste des désaccords non seulement sur la définition des termes, mais aussi sur les différentes façons de reconstruire la ville sur la ville. Les besoins diffèrent selon les territoires et la peur du premier arrivé, premier servi se fait déjà entendre... Décryptage.
César Armand

10 mn

Au sein du quartier de Gerland, dans le 7e arrondissement de Lyon, une ancienne friche industrielle.
Au sein du quartier de Gerland, dans le 7e arrondissement de Lyon, une ancienne friche industrielle. (Crédits : DR)

C'est un double objectif qui s'impose aux collectivités locales et aux professionnels de la fabrique de la ville. Une disposition de la loi « Climat et résilience » promulguée par le président Macron le 24 août 2021. D'ici à 2030, le rythme d'artificialisation des sols devra avoir diminué de moitié. Puis d'ici à 2050, le but est d'atteindre le zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Conséquence directe de l'extension urbaine et de la construction de nouveaux habitats en périphérie des villes, l'artificialisation consiste à « transformer un sol naturel, agricole ou forestier, par des opérations d'aménagement pouvant entraîner une imperméabilisation partielle ou totale, afin de les affecter notamment à des fonctions urbaines ou de transport (habitat, activités, commerces, infrastructures, équipements publics...) », selon la définition du ministère de la Transition écologique, qui rappelle que « l'artificialisation des sols est aujourd'hui l'une des causes premières du changement climatique et de l'érosion de la biodiversité.»

 Aujourd'hui, le taux d'artificialisation est de 10% mais devrait s'élever à 14% en 2050, 20% en 2100 et 33% en 2200, relève la Fabrique de la Cité (groupe Vinci).

« Au plan national, entre 20.000 et 30.000 hectares d'espaces [...] sont en moyenne consommés chaque année », écrivait le 7 janvier 2022 le Premier ministre dans une circulaire adressée aux préfets de région et de département. « [Les objectifs 2030 et 2050] ne signifient en aucun cas l'arrêt des projets d'aménagement ou de construction. Ils permettent au contraire de moduler le rythme [...] en tenant compte des besoins et des enjeux locaux », ajoutait Jean Castex.

Une réduction déclinée à l'échelle régionale puis au niveau du bloc local

La réduction de la consommation foncière doit d'abord être déclinée à l'échelle régionale, puis au niveau du bloc local, précise le locataire de Matignon. « Nous souhaitons que les préfets interviennent et se posent en médiateurs pour infléchir la politique locale, mais pour l'instant, nous n'avons pas beaucoup de retour ni d'envie de l'Etat », pointe pourtant Christian Terrassoux, président délégué de la Fédération des promoteurs immobiliers.

En attendant, certains professionnels veulent montrer l'exemple. Dès le 13 janvier dernier, Vinci Immobilier s'est engagé à atteindre le ZAN dès 2030. « Il n'implique pas que nous renoncions à construire. Il signifie une nous devrons compenser chaque surface artificialisée par la désartificialisation d'une surface équivalente ailleurs », explique à La Tribune Virginie Leroy, la nouvelle directrice générale immobilier résidentiel et des régions.

Depuis début 2022, toute opération qui artificialise plus de terrain qu'elle ne produit de mètres carrés est refusée par l'instance interne qui valide les projets. « En comité d'engagement, nous analysons systématiquement ce sujet pour définir une trajectoire, car nous sommes convaincus qu'un effort doit être réalisé à chaque fois », appuie Virginia Bernoux, future présidente du directoire d'Ogic. Au Blanc-Mesnil, 40% de la parcelle d'un centre technique municipal de 4 hectares a été renaturée, assure cette dernière.

Désaccords sur la définition

Sites industriels désaffectés, logements vétustes, terrains pollués, bâtiments publics désertés, ensemble de bureaux ou zones commerciales obsolètes, parkings inusités,  tout est bon à prendre. A condition de s'accorder sur la définition. « A écouter l'administration, un champ est déjà artificialisé, une retenue d'eau est construite par l'homme... Bientôt un parking asphalté devant une boulangerie sera considéré comme un espace naturel, c'est assez ubuesque ! » s'agace Jacques Ehrmann, directeur général d'Altarea.

Il ne croit pas si bien dire. Dans une ville moyenne, Kaufman & Broad fait face à des recours contre une résidence senior, alors que l'espace en question est un parking de 60 places. « Il faut communiquer clairement sur ce qu'est l'artificialisation des sols. Or aujourd'hui chacun a sa définition » souligne le PDG Nordine Hachemi. « La clef est le potentiel de développement dans les zones périurbaines, pour peu que l'Etat joue un rôle d'aménageur », poursuit-il.

« Nous allons simplement apprendre à construire sur des zones que l'on ne considère plus. A savoir les friches commerciales et industrielles, les zones de requalifications....Construire la ville sur la ville en quelque sorte. Le succès des fonds friches en est la preuve avec le recensement de 4.200 friches lors du premier lancement », acquiesce Gabriel Franc, directeur général du groupe Franc Architecture.

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Densifier, surélever, verticaliser

Pour l'heure, l'Etat a certes débloqué dans le cadre de France Relance 750 millions d'euros pour le recyclage des friches, mais il a surtout alloué 6,7 milliards d'euros pour la rénovation des bâtiments publics et privés - auxquels se sont ajoutés 2 milliards pour l'habitat dans le budget 2022 -.

Les maires bâtisseurs touchent, eux, 250 millions d'euros et sont invités à densifier le tissu urbain existant plutôt qu'occuper de nouveaux sols. Or, le rêve des Français reste la maison individuelle, or elle est contraire au ZAN, rappelle Marc Villand, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Ile-de-France.

« Face au débat sur l'habitat individuel et au déficit chronique de logements, rénover et surélever ne suffiront pas. Nous devons nous poser la question de la verticalisation de la ville. Autorisons plus de hauteur », exhorte Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio.

« Ce qui me passionne, personnellement, c'est le sujet des reconversions. Chez Icade, nous sommes très engagés sur la reconversion de bureaux en logements, comme à Neuilly la transformation d'un immeuble commercial en 164 logements ou à Tolbiac la restructuration-surélévation d'un immeuble pour y réaliser une école », abonde le DG Olivier Wigniolle.

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Des besoins différents selon les territoires

Les besoins diffèrent en effet d'une collectivité locale à une autre. Toujours dans sa circulaire aux préfets, le Premier ministre Jean Castex rappelle que « la territorialisation des objectifs est indispensable pour adapter l'effort de réduction du rythme de la consommation d'espaces et de l'artificialisation des sols aux réalités différenciées que rencontrent les territoires ». Et de conclure qu'« elle ne consiste pas en une réduction uniforme de l'artificialisation ».

« Chaque territoire a pu définir ses règles ou essaye de les mettre en application à travers les différentes strates réglementaires : c'est en adéquation avec les territoires que nous réussirons à fournir des projets vertueux », approuve Alain Tayar, directeur général de NGE Bâtiment.

 « Que nous puissions mesurer chaque année ce qui est artificialisé et ce qui ne l'est pas à l'échelle de la commune ou du département ! » propose Patrice Pichet, PDG du groupe éponyme.

2.700 friches répertoriées en Ile-de-France

Dans ce domaine, la région-capitale a déjà répertorié 2.700 friches, suscitant les appétits des uns et des autres. L'investisseur Raphaël Tréguier, président de Kareg IM, a calculé que sur les 55 millions de m² de bureaux en Ile-de-France - 17 à Paris, 18 en première couronne et 20 en deuxième couronne - la moitié a plus de 25 ans sans compter l'obsolescence naturelle de 3% annuels. Aussi, 1,5 millions de m² de bureaux deviennent inutilisables tous les ans.

« Il faudrait construire 20 millions de m² pour répondre aux 300.000 logements en déficit immédiat à raison de 65 m² moyens par appartement (...) L'objectif ZAN est peu pertinent en Île-de-France », insiste Raphael Tréguier.

« Le ZAN constitue une injonction paradoxale entre le besoin de logements pour tous et le besoin d'accès à la nature pour tous. C'est sûr qu'il faut préserver la planète en limitant la consommation des terres, mais notre vocation consiste à loger les gens », 
martèle, à son tour, Damien Vanoverschelde, DG de Hauts-de-Seine Habitat et président de l'association des bailleurs sociaux d'Ile-de-France (AORIF).

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La peur du premier arrivé, premier servi

Toujours est-il que la majorité actuelle poursuivra sa politique de contractualisation si elle est reconduite aux prochaines élections. Représentant le président-candidat Macron à un débat le 9 mars, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a ainsi promis la conclusion d'un « pacte de confiance » avec les collectivités pour « se doter d'objectifs communs » et de « contrats de relance pour le logement » avec des « marges de manœuvre locales ».

« L'Etat a toujours été bâtisseur, il l'est moins, il est devenu ambigu. Il veut construire et veut le ZAN. Le bon échelon reste le maire si et seulement s'il est aidé », rétorque Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

« Nous avons peur que les grands territoires se servent d'abord et qu'on ait les restes. C'est d'une complexité rare qui peut obérer notre capacité de développement économique », prévient Christophe Bouillon, le président (PS) de l'association des petites villes de France.

« Le ZAN est moins complexe qu'il n'en a l'air. Les architectes sont à la manœuvre et sont très inventifs. C'est un grand marché qui s'ouvre », estime, au contraire, Véronique Bédague, directrice générale de Nexity.

L'imagination au pouvoir

Il serait difficile de lui donner tort. Fabriquer une ville économe des terres et des ressources suppose de l'imagination, ne serait-ce que pour penser plusieurs vies pour un bâtiment. « Il faut assumer une densité bien conçue et s'engager dans la réversibilité du bâti et des usages. Arrêtons de donner des destinations à tout permis de construire pour s'engager vers des bâtiments neutres et évolutifs », exhorte Emmanuel Launiau, président de Quartus.

« Nous pouvons réellement connecter densité urbaine et qualité de vie. Il faut sortir des vieux schémas habituels d'habitation et proposer une nouvelle morphologie qui restitue aux habitants qualité du paysage urbain et qualité de l'habitat alliant intimité et espaces de partage. Mais encore, des espaces végétalisés partagés sur les toits et/ou en bas des immeubles », dit encore Pierre Aoun, directeur général du groupe LP Promotion.

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César Armand

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Commentaires 4
à écrit le 16/03/2022 à 9:42
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Le résultat sera une concentration de la ville avec un développement en hauteur. La ville sera donc de plus en plus invivable, ghettoisee, dangereuse. "'l'artificialisation" des sols n'est pas un danger pire que des villes en tension.

à écrit le 16/03/2022 à 8:35
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Très facile avec l'économie circulaire dommage qu'elle soit interdite par les actionnaires milliardaires ce qui en effet rend le tout beaucoup plus compliqué forcément mais ils aiment tellement ça les usines à gaz ça permet de planquer pleins d'incom...

à écrit le 16/03/2022 à 8:20
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les memes qui t'expliquent qu'il n'y a aucun pb sur l'accroissement permanent de la population ( surtout de leur electorat, d'ailleurs) viennent te pleurnicher dans les journaux la destruction de la nature et la pression sur la planete.......de la bo...

le 16/03/2022 à 12:33
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100% d'accord sur l'accroissement permanent de la population ; il est urgent de limiter le "ponzi" humain autrement que par la guerre, et les pandémies (d'ou qu'elles viennent), c'est un projet de civilisation en soi. Ensuite "Densifier, surélever, ...

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