Il s'agit d'une réglementation pensée pour accélérer la lutte contre le dérèglement climatique par l'effet de masse qu'elle est censée produire. Une obligation qui concerne les acteurs privés et publics, professionnels de l'immobilier comme collectivités territoriales, depuis la promulgation de la loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan) en octobre 2018. Le décret tertiaire, qui entre en vigueur le 1er janvier 2022, va contraindre tous les propriétaires bailleurs et occupants de surfaces de plus de 1.000 mètres carrés à réduire leurs consommations d'énergie sur la base de celles de 2010 : -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050. Le bâtiment représente en effet 25% des émissions de gaz à effet de serre en France.
Retard à l'allumage
En théorie, les publics concernés avaient jusqu'au 30 septembre 2021 pour déclarer leurs consommations énergétiques de l'année 2020 et les données liées aux bâtiments. En réalité, la mise en place de la plateforme Operat de l'Agence pour la transition écologique (Ademe) a pris du retard, repoussant les premières saisies au 31 décembre 2021 et la date limite de déclaration des informations au 30 septembre 2022.
« Le législateur a positionné la France en leader européen, mais je ne comprends pas pourquoi l'Etat a choisi de développer sa propre plateforme pour gérer la réglementation », réagit Vincent Bryant, le président de Deepki, jeune pousse spécialisée dans l'efficacité énergétique (250 clients, 400 millions de m²).
« De la même manière qu'il s'est appuyé sur Doctolib et ses trois concurrents pour la vaccination, il aurait pu s'appuyer sur une base de données comme la nôtre. Résultat : la plateforme Operat n'est pas encore disponible tant est si bien que nous perdons du temps. Cela a même démobilisé certains acteurs. Quel dommage ! », s'exclame encore Vincent Bryant.
Ce n'est pas le seul sujet où le bât blesse. Sur le papier, les déclarations annuelles des consommations d'énergies sur la plateforme d'Etat sont réalisées par le bailleur ou le locataire. « Les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l'ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l'exploitation », précise le décret.
Le diable se cache dans les détails
Dans la pratique, si le bailleur doit prendre en charge les rénovations thermiques, l'isolation de l'enveloppe du bâtiment, les équipements extérieurs ou le chauffage collectif et le locataire assurer les travaux d'entretien ainsi que les optimisations liées à l'éclairage, au chauffage individuel, à la climatisation intérieur ou aux équipements électriques, le diable se cache dans les détails.
« La prise en compte du décret tertiaire fait l'objet d'âpres négociations entre bailleur et preneur lorsqu'ils négocient une prise à bail et ce, afin de déterminer in fine qui va prendre en charge les obligations résultant dudit décret », témoigne l'avocate Anne Petitjean.
« Cela peut conduire à un partage complexe et très détaillé conduisant les parties à préciser au cas par cas et pour chaque équipement des locaux (climatisation, chauffage notamment) et pour chaque typologie de travaux (isolation, remplacement des ouvrants...) qui paye quoi. Les relations bailleur/preneur s'en trouvent largement complexifiées », poursuit l'associée au cabinet Herbert Smith Freehills Paris LLP.
Ce n'est pas l'avis d'Aurélie Gaudillère, présidente d'Enerlis, une société qui se définit comme un opérateur global de la transition énergétique. Pour elle, le décret tertiaire constitue « une excellente opportunité pour mettre en place des relations plus fortes » entre les deux parties.
En plus de l'annexe environnementale qui figure déjà dans les contrats de bail, la notation annuelle « Eco Energie Tertiaire » délivrée par la plateforme Operat fin 2022 permettra, selon elle, aux locataires de « disposer de toutes les informations nécessaires sur l'efficacité énergétique du bâtiment qu'ils envisagent d'occuper et les objectifs qu'ils doivent se fixer ».
« Ce ne sera pas un long fleuve tranquille »
Cela risque pourtant de ne pas être aussi « fluide », tempère Magali Saint-Donat, présidente de la commission RSE de l'association des directeurs immobiliers (ADI, 141 millions de m²). Il faudra effectivement à la fois respecter les cycles de l'immobilier - le début de la grande rénovation prévue tous les 15-20 ans ou la fin d'un bail de 3, 6 ou 9 ans - et s'adapter aux aléas, comme la Covid-19 qui oblige à ventiler 7 jours sur 7, 24 heures sur 24. « Ce ne sera pas un long fleuve tranquille », prédit-elle encore.
« Cela dépendra des travaux. Ce sera étudié au cas par cas en prenant en compte notamment la durée de présence de l'utilisateur au sein de l'immeuble : s'il s'agit d'un nouveau locataire ou bien si la fin de son bail est proche, en sachant que nos immeubles tertiaires sont principalement des actifs monolocataires », confirme Jean-Éric Fournier, le directeur du développement durable de la foncière Covivio (25,7 milliards d'euros de patrimoine).
« Un partage va s'exercer, basé sur la prescription des baux, laquelle va continuer de s'appliquer », assure encore Jean-Éric Fournier, qui vient de présenter la trajectoire carbone du groupe.
Reste qu'en cas de plusieurs locataires sur un même bâtiment, les discussions risquent d'être « sans fin » avec le seul et unique propriétaire. « Dans la majorité des cas, le bail rassure les acteurs mais risque d'ouvrir la recherche de la bonne virgule juridique, comme cela arrive souvent lors de la signature de contrats de performance énergétique. Il faut que quelqu'un prenne la main !», exhorte, pour sa part, Cédric Nicard, le nouveau directeur du développement durable pour la France du conseil en immobilier d'entreprise CBRE.
Une réglementation à impact ?
Et si, en réalité, la solution venait des investisseurs ? Depuis l'irruption du label ISR (Investissement socialement responsable, Ndlr) Immobilier en 2020, l'Autorité des marchés financiers recommande fortement un suivi et un contrôle clair des données extra-financières et donc énergétiques. « Ce coup d'accélérateur est une très bonne nouvelle », affirme encore Cédric Nicard.
« Les réglementations évoluent et convergent. Le décret tertiaire aura de l'impact car il force à mettre en place des outils de mesure. Les sujets ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance, Ndlr) passionnent en outre les jeunes générations », appuie la présidente du Cercle des femmes de l'immobilier Stéphanie Bensimon, responsable d'Ardian Real Estate, qui revendique avoir levé le montant record dans l'immobilier de 738 millions d'euros.
Elle ne croit pas si bien dire. Ces enjeux ont également été intégrés dans la stratégie RSE (Responsabilité sociétale des entreprises, Ndlr) d'Axa Investment Managers Alternatives (Axa IM Alts, 163 milliards d'euros d'actifs sous gestion) qui accompagne, par exemple, Unibail-Rodamco-Westfield dans la construction de la tour Triangle.
« La trajectoire optimale est en cours de définition pour chaque actif et chaque client. Elle s'appuie en premier lieu sur une connaissance fine acquise des consommations et des profils énergétiques de nos actifs », souligne son responsable du développement Germain Aunidas.
Des amendes administratives
Quoiqu'il en soit, quelles que soient les parties prenantes, elles n'ont plus le choix que de réduire leurs consommations au risque de s'acquitter d'amendes administratives de 1.500 euros pour les personnes physiques et de 7.500 euros pour les personnes morales.
« Même si cela va dans le bon sens et que c'est une politique de premier pas qui va sortir de la politique de petits pas, j'ai l'impression que les pénalités ne seront pas suffisamment contraignantes », conclut Mathias Navarro, co-fondateur et dirigeant de Redman, premier promoteur immobilier certifié B Corp en 2020, c'est-à-dire « engagé » sur l'ESG, la RSE et la lutte contre le dérèglement climatique.
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