Le marché de l'immobilier devrait poursuivre la baisse de prix amorcée l'année dernière, pointe un baromètre publié ce mardi du site spécialisé Meilleurs agents. Elle pourrait toutefois se révéler insuffisante pour compenser la perte de pouvoir d'achat immobilier des ménages. Pour rappel, celle-ci est directement liée à la hausse des taux d'intérêt, découlant du resserrement de la politique monétaire européenne.
Le marché de l'immobilier continue sa traversée du désert. Les prix des biens immobiliers devraient poursuivre leur baisse en 2024. Au travers de leur baromètre publié ce mardi, le site spécialisé Meilleurs agents anticipe même une baisse de 4% cette année, le double par rapport à 2023.
«Le marché devrait connaître une baisse mécanique de ses prix assez forte au moins jusqu'au printemps avant d'enchaîner sur une période d'accalmie »,précise Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site immobilier.Cependant, la baisse durable des prix immobiliers «ne pourra réellement se confirmer que si l'inflation continue à refluer et qu'aucun choc ne vienne perturber la reprise de la croissance», ajoute-t-il.
Déjà en 2023, les prix ont baissé dans tout l'Hexagone. Les dix plus grandes villes enregistrent une baisse de 3,1% en 2023 sur un an. Des villes « locomotives du marché », comme Nantes et Lyon, voient ainsi les prix des biens immobiliers baisser de 8% et 5,9%. Concernant Paris, cette diminution est de l'ordre de 5,3%. Et le phénomène touche également les zones rurales, jusqu'ici préservées, même si, sur un an, les prix ont, pour leur part, augmenté de 2,9%.
«Une des conclusions à tirer de cette année est que la baisse des prix ne fait quecommencer», prévient le directeur scientifique.
Cette baisse attendue cette année est la conséquence d'un « effondrement d'une rare violence » du nombre de ventes de logements anciens, de près d'un quart par rapport à l'année 2022, selon Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site immobilier. Le nombre de ventes de logements anciens est passé sous la barre des 900.000 transactions d'après le baromètre, une première depuis sept ans. La Fédération nationale de l'immobilier(Fnaim) estime ainsi que 875.000 ventes ont été conclues dans l'ancien, soit une baisse de 21,5% par rapport à 2022 (1,1 million de transactions). Il s'agit de la plus forte baisse observée sur les cinquante dernières années, avec 240.000 ventes de moins sur 12 mois glissants.
«On enregistre la plus forte décélération des ventes de logements anciens depuis l'après-guerre»,a déclaré à l'AFP Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).Il estime désormais que l'année 2024 doit être celle «du réajustement des prix du marché, si les taux d'intérêt conservent la stabilité annoncée».
L'effondrement des prix est directement lié à la baisse du pouvoir d'achat immobilier des ménages. Selon la Fnaim, les Français ont perdu 15% de pouvoir d'achat immobilier en 2 ans. Pour rappel, l'année 2023 a été marquée par la hausse des taux de crédit, dopée par la politique monétaire restrictive de la Banque centrale européenne (BCE), destinée à éteindre la flambée de l'inflation, consécutive à l'éclatement du conflit en Ukraine.
L'institution de Francfort a augmenté ses taux directeurs, passant de 0% début 2022 à 4% à l'heure actuelle. Les taux d'intérêts des crédits ont mécaniquement suivi cette dynamique. Résultat, les banques ont vu la production de crédit s'amenuiser, avec une baisse spectaculaire de 40% d'octrois par rapport à 2022.
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« Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d'intérêts au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd'hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) »,rappelait fin octobre Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com.
Vers une baisse des taux ?
D'après Thomas Lefebvre de Meilleurs agents, les taux d'intérêt devraient connaître une baisse significative en 2024, facilitant a priori l'accès au crédit. « Le prochain mouvement de la BCE sera, sauf surprise, une baisse », avait même soutenu mi-décembre François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, également membre du conseil des gouverneurs de la BCE. L'institution monétaire a même laissé inchangé ses taux en décembre pour le deuxième mois consécutif, à un niveau record. Mais cette stabilisation serait vue comme une bonne nouvelle :
«Cette inflexion dans sa politique monétaire tend à suggérer que l'institution ne souhaite plus durcir les conditions de financement», précise Thomas Lefebvre de Meilleurs agents.
Pourtant, la BCE marche sur des œufs. Elle écarte tout débat sur un prochain assouplissement dans un contexte où l'inflation recule, mais oblige à ne « pas baisser la garde ». Certes, elle n'estime plus que l'inflation va « toujours rester trop forte pendant une trop longue période » au regard de son objectif à 2%.
Des risques inflationnistes persistent toutefois, liés à l'évolution des salaires, à l'instabilité géopolitique engendrée par la guerre en Ukraine et au Proche-Orient, ainsi qu'aux « événements météorologiques extrêmes » qui peuvent tirer vers le haut les prix des denrées alimentaires, avait alors énuméré Christine Lagarde, la présidente de l'institution financière.
Toutefois, « même s'il est fort probable que les taux baissent dans les prochains mois, ils resteront durablement supérieurs aux niveaux moyens que nous avons connus ces dernières années », prévient Thomas Lefebvre. Pour lui, « ce n'est pas parce que les conditions de crédit vont a priori cesser de se détériorer que le marché va repartir de sitôt ».
