Toutes les bonnes choses ont une fin. En 2022, la Normandie avait plutôt bien résisté à la crise immobilière que traversait déjà la plupart des régions. Elle avait même connu paradoxalement l'une de ses années les plus dynamiques en termes de ventes de logements. Cette parenthèse enchantée s'est refermée.

Les résultats dévoilés, il y a quelques jours, par l'Observatoire du logement neuf en Normandie (Olonn), montrent que la région n'échappe plus aux vents mauvais. Les ventes nettes y ont quasiment diminué de moitié au cours des douze derniers mois. L'année 2022 « n'était qu'un court moment de répit avant une entrée durable et profonde dans une crise inédite », commente le président d'Olonn.

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Autrement dit, la Normandie rejoint le mouvement national. Guillaume Basile observe que la crise de l'offre suscitée par « l'envolée des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction, le rabotage du dispositif Pinel et l'empilement incessant de nouvelles normes » s'y conjugue désormais avec « une crise de la demande ». Cette dernière s'est réduite comme peau de chagrin, au prix d'un assèchement du milieu de gamme. De facto, les acquéreurs particuliers encore présents jettent le plus souvent leur dévolu sur des maisons ou des appartements haut de gamme. De leur côté, les investisseurs sont aux abonnés absents ou ne s'intéressent plus guère qu'aux des biens de petite taille : « Le T2 représente sur certains secteurs jusqu'à 50% des ventes ».

Marasme en ville

C'est dans les trois agglomérations normandes que l'activité donne le plus de signes de faiblesse. Bien qu'elle conserve la pole position régionale en volume, la communauté urbaine de Caen décroche comme rarement par le passé. Elle n'a enregistré que 125 réservations nettes de logements neufs, au cours du troisième trimestre. Soit une dégringolade de 43% en un an.

La Métropole de Rouen, qui avait connu une vigoureuse embellie l'an dernier, suit cette même pente décroissante : 99 ventes seulement (-57% sur un an). L'Observatoire y note un autre phénomène alarmant : le retrait de la commercialisation de plus d'une centaine de logements. En cause, la prudence des promoteurs. Ces derniers peinent à équilibrer financièrement leurs opérations. Résultat, ils préfèrent reporter leur mise sur le marché.

La communauté urbaine du Havre n'est pas épargnée non plus. Et pourtant, son marché s'inscrit souvent à contre-courant de celui de ses voisines. Pas cette fois. Avec une petite quarantaine de réservations au troisième trimestre, l'agglomération dévisse dans les mêmes proportions qu'à Rouen sur un an. L'activité est aussi à la peine sur les trois principaux marché de l'Eure (Evreux, Louviers, Val-de-Reuil) où les ventes baissent de 30%... avec même une absence totale de transaction à Evreux entre début juillet et fin septembre.

« Ce tableau métropolitain est la démonstration, à l'échelle de la production de logements neufs privés, de la crise du logement dans laquelle nous nous sommes installés », se désole Guillaume Basile.

Le littoral à l'abri de la tempête

Dans ce marasme, une seule zone sauve les meubles : le littoral normand qui confirme son magnétisme. Il pèse pour un tiers des ventes nettes dénombrées au troisième trimestre, quand les principales métropoles ne détiennent plus que 60% des parts de marché à peine, vingt points de moins que leur niveau historique.

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Le secteur immobilier de la côte fleurie (Deauville, Trouville, Villers...) illustre cette tendance. Il peut revendiquer un peu moins de 80 réservations de logements sur cette même période. Le marché reste stable « principalement orienté vers les acquéreurs de résidences principales ou secondaires », constate l'Observatoire. Ce dernier y voit l'un des effets probables des « nouvelles pratiques de type télétravail ».

De même, les villes littorales du département de la Manche se maintiennent dans la continuité des trimestres précédents. Récemment surclassées en zone B1, Cherbourg et Granville peuvent même espérer une embellie. Une bonne nouvelle notamment pour l'agglomération industrielle du Cotentin, très proche du plein-emploi, où le besoin de logements est important. Une éclaircie dans un ciel somme toute bien sombre.