Entre le confinement qui contraint les salariés à rester chez eux, le début du déconfinement qui risque de prolonger la période de télétravail et l'après où les employés voudront revenir plus souvent chez eux, l'immobilier de bureaux a-t-il un avenir ?
"J'en reste persuadé pour les métiers qui le permettent", veut croire Roland Le Roux, président de Citae, filiale de BTP Consultants. "Malgré quelques contraintes, le travail à distance fonctionne. Au lieu d'acheter des mètres carrés, les entreprises auraient tout intérêt à offrir des mètres carrés de coworking. Entre 12m² en moyenne par salarié et un espace disponible sur abonnement, le calcul est vite fait", estime-t-il.
Les locataires exigeants sur l'aménagement des espaces de travail
Ce n'est pas l'avis de Thomas Georgeon, à la tête d'une foncière qui loue des bureaux en région parisienne. "Cette crise sanitaire aura certes des répercussions sur le système économique mais je suis convaincu que le confinement ne sera pas suffisant pour impacter l'immobilier de bureaux", considère le directeur général de la Société de la tour Eiffel. "Les bureaux ont une valeur et une signification, ils symbolisent l'image d'une entreprise forte, une entreprise où l'on peut s'identifier également."
Le directeur général délégué de Covivio (ex-Foncière des Régions) confirme que les preneurs à bail voudront concilier efficacité et économie, de même qu'ils investiront plus de moyens en amont pour l'aménagement des espaces de travail. "Les locataires vont vouloir de meilleurs mètres carrés, c'est-à-dire des espaces plus serviciels et plus flexibles dans les usages, qui puissent évoluer rapidement et régulièrement", déclare Olivier Estève.
Toute ressemblance avec le coworking n'est pas purement fortuite. "Demain, les gens vont se rendre compte qu'ils ont moins besoin de travailler tous les jours ensemble. Dans tous les grands groupes, ils vont enfin se rendre compte des bénéfices du téléravail. Tous ces managers résistants qui se prennent cette gestion forcée vont se dire 'c'était pas trop mal'", considère Clément Alteresco, co-fondateur de Morning Coworking, jeune pousse rachetée par Nexity en 2019.
La foncière Covivio a, elle, fondé dès 2018 Wellio, une filiale dédiée au coworking, partant du principe que les preneurs cherchent "sans doute" un mix entre une partie en bail et une partie en espaces flexibles, avec des environnements de travail "sur-mesure", comprenant salles de réunion, de restauration ou encore espaces collaboratifs. Ses clients auront en outre "davantage d'exigences sur la localisation des immeubles, de même qu'ils s'attendront à plus de flexibilité contractuelle", insiste son DG délégué.
Des bâtiments "agréables" à condition de ne pas "sur-communiquer"
Les promoteurs ne diront pas le contraire. Ceux qui érigent ces immeubles de bureaux pour ces grands propriétaires déclarent concevoir des bâtiments "agréables" dans lesquels tout un chacun a "envie de travailler". Entré en 2019 au capital du promoteur spécialisé dans le bois Woodeum, Altarea Entreprise mise sur "la convivialité et le confort, et notamment pour les espaces extérieurs". "Le confinement va très certainement développer le besoin d'espaces ouverts. Ce besoin d'air frais va rester", prédit son président Adrien Blanc. "La notion de qualité de l'air intérieur va aussi devenir fondamentale", renchérit Olivier Estève.
"Je constate qu'avec le confinement s'installe une « sur-communication », avec une multitude d'appels et de visioconférences", pointe par ailleurs le DG délégué de Covivio. "Nous avons besoin certes de partager et garantir le même niveau d'informations, mais à l'avenir, nous devrons trouver un équilibre face à cette inflation de canaux."
Déjà en juin 2019, après avoir interrogé 1.600 salariés d'entreprises de 10 travailleurs et plus, la Société foncière lyonnaise (SFL) et l'Ifop aboutissaient au même résultat. Pour 68% des moins de 35 ans, l'hyperconnexion génère uniquement du stress, de la dispersion et donc un manque de concentration. "Tous les jeunes souhaitent une perméabilité plus grande entre les vies pro et perso, mais vivent toute immixtion comme une intrusion. Il faut trouver l'équilibre. Le vrai réseau social demeure le lien réel, avant LinkedIn ou WhatsApp", relevait ainsi Dimitri Boulte, DG délégué de la SFL.
"Un jour de télétravail, c'est vivable. Deux jours, vous tournez en rond chez vous", acquiesce Clément Alteresco de Morning Coworking. "Nous demeurons des animaux sociaux !"
"Nous sommes des êtres de lien"
Quel que soit le choix, demain, des employeurs et des employés, les entreprises semblent désormais prêtes à affronter ce genre de situation. "Avant le confinement, les questions sur l'organisation du télétravail devaient s'apprécier au cas par cas, aujourd'hui nous nous trouvons dans une toute autre configuration, puisqu'il s'agit d'une organisation de 'masse'", assure Thomas Georgeon de la Société de la tour Eiffel.
"L'explosion du numérique a su transformer notre industrie pour lui faire gagner du temps et de l'argent, mais en oubliant parfois que le lien physique reste la donnée personnelle la plus sensible et la plus attendue. Cette période difficile de confinement nous le renvoie au centuple : nous sommes des êtres de lien", souligne, pour sa part, le président de Humakey, Stéphane Bureau. "Aujourd'hui, les jeunes générations veulent d'un immobilier qui leur ressemble, un immobilier d'appartenance, c'est-à-dire dans lequel ils se retrouvent physiquement dans l'espace, et socialement dans la mission qui leur est confiée, laissant entrevoir cette porosité entre vie professionnelle et vie personnelle, porosité de plus en plus réelle et dont le corollaire se joue autour de la confiance."
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