[article publié le 12/04/2024 16:59, mis à jour à 17/04/2024 20:53 à la suite de la réponse de l'EPFA de Guyane] Promis en pleine crise par Elisabeth Borne en novembre à Dunkerque, fief de Patrice Vergriete, alors ministre du Logement, puis confirmé par l'actuel Premier ministre Gabriel Attal lors de son discours de politique générale en janvier axé sur le « choc d'offres », le programme gouvernemental « Territoires engagés pour le logement » a fini par être lancé le 14 février dernier à Villejuif dans un contexte où seulement 287.100 habitats ont été mis en chantier en 2023.
Moyennant 120 à 125 millions d'euros d'argent public, 22 opérations d'aménagement pilotées par les collectivités territoriales vont être accompagnées, afin de produire 30.000 logements d'ici à 2027. Dans une circulaire adressée le 8 mars aux préfets de région et de département, le ministre du Logement évoque la signature d'un contrat entre l'Etat, les communes et intercommunalités compétentes, ainsi qu'avec le maître d'ouvrage de l'opération. « Ce contrat fixera les engagements réciproques des signataires pour respecter les calendriers et cibles de production de logements. Pour chaque lauréat, une gouvernance de suivi sera mise en place par le préfet de département ; un chef de projet sera également désigné dans les services déconcentrés de l'Etat concernés », poursuit Guillaume Kasbarian.
Au paragraphe « échéance », le ministre du Logement demandait aux hauts fonctionnaires locaux la transmission, avant le 12 avril, des projets de convention à la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP - ministère de la Transition écologique) avant la signature de la convention et l'engagement de l'éventuelle subvention, puis la communication d'un bilan annuel avant le 31 octobre. « Nous accélérerons toutes les procédures comme nous avons su le faire pour l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques », s'était engagé, mi-janvier, le locataire de Matignon. Qu'en est-il à date ? Les équipes de La Tribune en région sont parties à la rencontre des porteurs de projet.
En Auvergne-Rhône-Alpes
A peine dix kilomètres séparent Genève de la commune de Ferney-Voltaire, située dans l'Ain. Et encore moins cette ville de 10.000 habitants de l'Organisation européenne pour la recherche nucléaire (CERN) et son accélérateur de particules, le plus puissant du monde. Autant de facteurs d'attractivité qui ont poussé le projet de ZAC porté par les collectivités locales depuis dix ans.
Leurs ambitions : construire 2.500 logements neufs d'ici à 2032, dont 1.500 avant 2027. Mais aussi requalifier une ancienne zone commerciale, ou encore édifier la future Cité internationale des savoirs, dédiée à de la formation. Le tout associé à l'arrivée très attendue du tramway genevois, relié à l'aéroport.
Un projet global budgétisé, pour l'heure, à 250 millions d'euros et où l'Etat pourrait apporter une belle enveloppe. Si les négociations sont toujours en cours, notamment afin de déterminer les engagements conjoints, la société publique locale (SPL) Terrinov s'attend à environ 10 millions d'euros d'aides publiques de l'Etat.
« Cela permettrait d'accélérer le processus d'urbanisation, et de porter les opérations : les prix de l'énergie et des travaux ont en effet largement augmenté. Il faut pouvoir continuer à soutenir les opérations », observe le maire (Divers droite) de Divonne-les-Bains, Vincent Scattolin, et, à ce titre, président-directeur général de la SPL Terrinov.
Et si le projet a tapé dans l'œil de l'Etat, c'est, selon lui, pour sa dimension « intégrée » à l'univers économique local, mais aussi environnemental : construction d'un réseau de chaud et de froid urbain, utilisation de matériaux biosourcés, notamment en bois. Pour l'heure, les premiers travaux débutent seulement. Environ 800 logements ont également été attribués à des promoteurs, tandis que la commercialisation débute « à un rythme convenable ».
Un point sur lequel la société publique locale reste particulièrement attentive. Malgré la sociologie particulière du territoire, où près de 20% des habitants traversent quotidiennement la frontière pour travailler en Suisse - et disposent d'un pouvoir d'achat plus conséquent -, il reste encore à « inscrire le projet dans le rythme et les coûts ».
Dans la Loire, l'établissement public d'aménagement de Saint-Etienne (Epase) a présenté un programme mixant logements neufs et logements anciens. Pour le neuf, il s'agira de produire environ 700 logements, principalement sur des anciennes friches situées dans le quartier de la gare de Châteaucreux. Leur réalisation sera, pour partie, confiée à des aménageurs. Pour l'ancien, l'Epase, qui agira là sous sa casquette de promoteur-constructeur, vise plutôt le centre-ville de Saint-Etienne, à l'instar des 2.000 logements réhabilités ces dix dernières années. « Nous avions déjà ces projets inscrits dans notre projet partenarial d'aménagement signé en 2021 avec l'État et les collectivités locales. Mais notre intégration à ce programme nous permettra d'aller plus vite et peut-être même plus loin en faisant un peu plus que les 800 logements anciens initialement visés », précise Yvan Astier, le tout nouveau directeur général de l'Epase.
En Bretagne
Unique territoire retenu en Bretagne, la ville de Saint-Malo s'est fixée un plafond de 500 logements construits par an sur dix ans, afin de limiter sa population à 47.000 habitants et surtout pour ne pas en perdre. L'actuelle municipalité, élue par une partie des Malouins en réaction à la fièvre bâtisseuse du précédent maire désireux de passer la barre des 50.000 habitants, entend inscrire ce cadre dans le futur plan local d'urbanisme.
Dans la Cité corsaire, les règles immobilières dépendent toujours d'un PLU datant de 2006, et le maire espère pouvoir arrêter les nouvelles règles en conseil municipal en septembre. « Ce PLU prendra aussi en compte aussi l'objectif ZAN et les zones de submersion marine. Cela réduit de fait le périmètre de construction », assure le maire (LR). « Ces dernières années, la moyenne s'est située entre 550 et 600 logements construits par an avec un pic à 1.000 logements en 2022. L'objectif des 50.000 habitants a été rejeté par la population » ajoute Gilles Lurton.
Suivant les préconisations d'une étude patrimoniale, la municipalité fait le choix d'épargner les zones du patrimoine balnéaire - les digues - et les quartiers pavillonnaires, dont le huppé Rothéneuf, tout en prenant l'option de la reconstruction. Cinq à six quartiers seront par ailleurs densifiés par des immeubles à 4-5 étages, voire à 7.
« Notre axe est de privilégier les logements familiaux accessibles pour les jeunes ménages, notamment en bail réel solidaire », précise Gilles Lurton. Seul moyen selon lui de faire baisser le prix au mètre carré et de ne pas vendre ces logements en résidence secondaire. Des quotas seront fixés par immeuble. La mairie, qui lutte aussi contre la prolifération des locations de courte durée, se déclare en revanche moins encline à la surélévation des immeubles existants.
Dans le Grand Est
A Strasbourg, le projet des Deux Rives vise à relier la commune avec la partie allemande de son agglomération. Objectif : aménager 74 hectares des friches portuaires et industrielles, vécus jusqu'alors comme un « no man's land » à l'approche de la frontière. Son opérateur, la société publique locale (SPL) Deux Rives consacrera 24 hectares à la création d'espaces verts. Le solde de 50 hectares permettra de créer 3.700 logements dans ce nouveau quartier situé à proximité du Rhin.
Le projet a été lancé en 2014 par l'équipe municipale de Roland Ries, le prédécesseur de l'écologiste Jeanne Barseghian élue en 2020. Son pari ? Réaliser des infrastructures lourdes avant de démarrer les aménagements. En l'occurrence, l'extension du tramway, même si deux stations sont demeurées pendant quelques années à l'état de fantôme. Ce n'est qu'ensuite que la commercialisation des logements a démarré dans le quartier, malgré l'inconvénient que représentent les entreprises industrielles, très proches voisines.
687 logements ont été livrés par les promoteurs au 1er avril 2024. La mise en service prochaine d'infrastructures culturelles et de loisirs renforcera l'attractivité des Deux Rives. La friche réhabilitée des Coopérateurs d'Alsace, transformée en tiers-lieu, jouera le rôle de totem avec ses logements, ses bureaux et ses ateliers d'artistes.
Sans visibilité sur les financements, la SPL n'a encore pas donné de coup d'accélérateur à son programme, qui s'étend jusqu'en 2030. La préfecture du Bas-Rhin vient toutefois d'autoriser la création d'un passage à niveau au droit du site des Coopérateurs. Les piétons pourront traverser la voie ferrée en direction de la nouvelle station de tramway. Dans l'enchevêtrement de voies et de trains de fret qui sillonnent le quartier, où les aménageurs tentent maintenant d'imposer le concept de mobilités douces, la préfecture a accepté le risque.
Située à trois kilomètres de la frontière luxembourgeoise, la friche industrielle de Micheville, ancienne usine sidérurgique démantelée dans les années 1980, porte l'empreinte caractéristique des aménageurs à l'œuvre depuis une décennie dans le nord du département de la Moselle. Il s'agit de dépolluer et de requalifier des dizaines d'hectares à l'abandon, afin de produire les logements qui seront occupés par les travailleurs frontaliers, enfants et petits-enfants des ouvriers de l'industrie devenus employés tertiaires d'une économie grand-ducale florissante.
L'établissement public d'aménagement Alzette-Belval, qui pilote ce développement urbain, a promis de développer « une véritable agglomération transfrontalière avec le Luxembourg ». En chantier depuis 2019, sur une friche de 300 hectares située à Audun-le-Tiche, Micheville accueillera 2.000 logements en collectif, des équipements culturels, un hub de mobilité et des commerces.
La commercialisation des logements s'effectue par lots de quelques milliers de mètres carrés. Dernier projet en date : 226 logements vont être construits cette année par un groupement de promoteurs franco-luxembourgeois, à savoir Nouvel Habitat et le groupe Constantini.
Filiale chargée du logement à la Caisse des Dépôts, CDC Habitat a, elle, acquis un lot de 86 logements. Le reliquat sera vendu aux particuliers, sur un marché immobilier extrêmement tendu et dans un secteur où les mobilités saturées nécessiteront de lourds investissements publics.
Dans les Hauts-de-France
Dunkerque va accueillir 20.000 emplois industriels dans les 10 ans qui viennent. Le ministre des Transports, Patrice Vergriete, resté président (Divers gauche) de la communauté urbaine, entend multiplier par 2,5 le nombre de constructions neuves par an, pour disposer de 11.500 logements de plus d'ici 2033.
Sauf que l'ex-ministre du Logement ne veut pas faire un mètre carré supplémentaire d'extension urbaine. « Nous avons donc identifié tout ce qui pouvait être muté en habitat dans la partie déjà urbanisée de l'agglomération », confiait Patrice Vergriete à La Tribune en novembre dernier à la veille du congrès des maires.
Par exemple, transformer des parkings en logements, mais aussi réhabiliter des friches portuaires et de bureaux, construire dans les dents creuses et sur les délaissés... et même construire au-dessus d'un musée. En parallèle, l'édile travaille à la renaturation d'espaces publics et de friches ainsi que sur le retrait des voitures sur les bords à canaux pour concilier ville-nature et production de nouveaux logements.
En Île-de-France
A la frontière de Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne) et de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis), se trouve la gare de Noisy-Champs, future centre névralgique de la ligne 15 sud du Grand Paris Express. « Nous ne savons pas encore combien de logements seront créés », nuance la maire (LR) de Noisy-le-Grand. Brigitte Marsigny (LR) assure néanmoins qu'il y aura 25% de HLM à terme et promet de lancer des travaux en 2025.
Sur le plateau de Saclay, l'établissement public d'aménagement (EPA) recense 800 logements familiaux et 15.000 lits étudiants. A terme, l'EPA Paris-Saclay ambitionne d'en réaliser 9.200 pour la première catégorie et 21.000 pour la deuxième. Rien que sur le Campus urbain, situé sur le sud du plateau, il s'agit de passer de 800 à 5.700 habitats familiaux et de 10.000 à 15.000 chambres d'étudiants.
« Le projet de logements a été conçu comme un programme pluriannuel. Nous sommes engagés pour 2500 logements sur 3 ans, le tout, dans des zones hypersaturées », affirme, à La Tribune, le directeur général de Paris-Saclay, Martin Guespereau.
Outre l'argent de l'Etat, qui servira à diminuer les charges foncières liées au rachat des terrains pour construire, ce dernier compte aussi sur l'investissement privé qui monte des opérations.
A Fontenay-sous-Bois, premier pôle tertiaire de l'est parisien avec 30.000 emplois, « l'enjeu est de refaire la ville sur la ville », déclare, à La Tribune, le maire (PCF) Jean-Philippe Gautrais. « Les crises successives nous ont obligés à optimiser nos projets, notamment à développer des pôles gares pour attirer des travailleurs parisiens », enchaîne l'édile. Trois projets de transformation de bureaux en logements sont ainsi en cours, notamment un signé avec 3F, le premier bailleur social français.
Sollicitées par La Tribune, les communes val-de-marnaises de Vitry-sur-Seine et de Villejuif n'ont, en revanche, pas répondu à nos demandes d'entretien.
En Normandie
Les communautés de communes de Dieppe Maritime, de Falaise de Talou, de Territoire de Caux et de Villes Sœurs sont toutes les quatre concernées par les travaux de construction de l'EPR2 de Penly, qui pourrait générer 10.000 emplois sur la prochaine décennie. La labellisation gouvernementale est vécue comme un soulagement par les élus locaux. « A l'échelle de nos 4 intercommunalités, ce sont plus de 3.640 logements dont la réalisation pourrait être facilitée par le dispositif », s'est réjoui Nicolas Langlois, le maire-président (PC) de l'agglomération de Dieppe, dans un communiqué publié le jour même.
En Nouvelle-Aquitaine
« Bordeaux est la seule ville de France qui compte deux territoires lauréats ! Cela témoigne de notre volonté de construire des logements et des logements sociaux », souligne fièrement Stéphane Pfeiffer, l'adjoint (EELV) au maire chargé de l'urbanisme résilient. Il s'agit de l'opération d'intérêt national Bordeaux Euratlantique, qui s'étend sur 730 hectares au sud de l'agglomération, dont la directrice générale Valérie Lasek, compte utiliser la subvention de l'Etat pour débloquer une série de programmes immobiliers actuellement gelés. « Nous avons identifié un potentiel de 5.400 logements qui ont besoin d'une aide financière pour sortir de terre d'ici à 2027. Les discussions sont en cours pour dimensionner l'enveloppe, mais on saura quoi faire de cinq millions d'euros et ça n'épuisera pas les besoins », précise-t-elle à La Tribune.
L'autre projet retenu par l'Etat, c'est le futur quartier de la Jallère qui s'étend sur 35 hectares, au nord de Bordeaux près du stade Matmut Atlantique. Portée par la ville, la métropole et un groupement piloté par Urbain des Bois, il s'agit d'un programme très ambitieux pour remplacer un quartier de bureaux vieillissant par 2.500 logements dont une moitié de chambres étudiantes.
« 60.000 m² existants seront rénovés avec un changement d'usage vers le logement et le commerce tandis que 100.000 m² de nouvelles surfaces seront édifiées sur ce qui est aujourd'hui des parkings. Au total, nous allons désimperméabiliser six hectares supplémentaires », avance Anne Fraisse, directrice d'Urbain des Bois, filiale d'Icade.
Et les partenaires proposent à l'Etat de flécher ses subventions sur un dispositif expérimental, comme l'explique Stéphane Pfeiffer : « L'idée est de valoriser chaque tonne de CO2 évitée par les choix retenus pour ce projet en les compensant financièrement pour les promoteurs grâce à ces aides nationales. C'est un moyen de les inciter à être encore plus vertueux tout en contribuant à l'équilibre économique de l'opération. » La livraison de La Jallère s'étalera entre de 2027 à 2033.
En Occitanie
Confrontée à une baisse des mises en vente de logements neufs de plus d'un tiers en 2023 par rapport à l'année précédente, Toulouse a tout de même été reconnue par le gouvernement comme « Territoire engagé pour le logement ». Son maire (ex-LR), Jean-Luc Moudenc, y voit surtout « un encouragement », mais « n'attend rien de l'État » pour favoriser la construction de logements sur son territoire. L'édile espère surtout que les services décentralisés présents dans la région seront des facilitateurs de ses grandes opérations urbanistiques.
Pour l'écoquartier de la Cartoucherie, dont la dernière phase d'aménagement devrait déboucher sur 937 logements supplémentaires grâce à de la construction hors site, l'ensemble final devrait déboucher sur près de 4.000 logements neufs et de différentes typologies, couplés à une riche offre de services. « Notre volonté est de créer un nouveau centre-ville dans la ville », proclamait, il y a quelques mois, Jean-Luc Moudenc.
Quant au Grand-Matabiau, beaucoup résumé à la construction potentielle de la Tour Occitanie haute de 154 mètres, l'ambition est de faire sortir, là aussi, 3.000 logements neufs décorés par quatre hectares de parc. L'aboutissement de cet écoquartier doit coïncider avec l'arrivée de la LGV Toulouse-Bordeaux à la gare Matabiau à horizon 2032, ainsi que la future troisième ligne de métro. Seulement, ces opérations semblent anecdotiques pour une métropole attractive sur le plan démographique. Les professionnels estiment au minimum le besoin annuel à 8.000 logements neufs sur l'agglomération toulousaine.
En Provence Alpes Côte d'Azur
A Marseille, la production de logements, et en particulier de logements sociaux, prend tout son sens alors que le projet d'aménagement Euroméditerranée entame sa phase II, phase que la crise sanitaire avait freinée. Une phase par ailleurs majeure, puisqu'elle va relier une partie du cœur vivant de la Cité phocéenne avec les quartiers nord.
À l'automne, chargée par le président de la République de prendre en main le pilotage du Plan Marseille en Grand, Sabrina Agresti-Roubache, ministre de la Ville, avait annoncé l'extension du périmètre d'Euroméditerranée avec un objectif, celui précisément de renforcer la production de logements sociaux.
Reste désormais à définir concrètement comment cette extension va s'articuler. Et le sujet logement - outre le fait qu'il est particulièrement sensible à Marseille - est conforté par la multitude de projets structurants annoncés et la création d'emplois qui va avec. De Carbon, la gigafactory solaire (3.000 emplois directs annoncés) à DEOS, le projet de soutien au développement de l'éolien flottant (1.700 emplois), sans omettre l'arrivée de la Cité judiciaire et de la Cité du cinéma, c'est un appel d'air conséquent qui va conduire les besoins vers cette partie de la ville.
A Nice, la tension sur le logement est un sujet récurrent qui peut rapidement plomber l'attractivité du territoire et l'activité économique des entreprises, bien au-delà d'ailleurs du seul périmètre de la cinquième ville de France. La création, à l'entrée ouest de la ville, de Nice Eco-Vallée, voulu comme vrai quartier à part entière, avec des programmes mixtes pour répondre aux nouvelles attentes des citoyens, apporte un oxygène très attendu et donc nécessaire.
En Pays de la Loire
Deux secteurs sont concernés : l'île de Nantes et la zone d'aménagement concerté de Pirmil-Les Isles pour 1.500 logements d'ici à fin 2027, livrés ou autorisés. « Une convention financière de mise en œuvre de ce programme est en cours, travaillée avec les aménageurs et les services de l'État », précise Nantes Métropole.
Dans le détail, 950 logements sont concernés sur l'île de Nantes. « Nous comptons quatre opérations sous permis de construire prêtes à démarrer mais stoppées faute d'équilibre économique et huit opérations, pour lesquelles nous avons attribué des lots aux promoteurs, qui sont dans une phase de conception », indique David Polinière, responsable Pôle Développement Urbain à la Samoa, l'aménageur qui pilote ce projet. Les programmes comptent 32% de logements sociaux (25% de logements abordables et 43% de logements libres) quand les objectifs sur cette ZAC sont de 55% de logements sociaux et abordables.
À cheval sur Nantes (secteur Pirmil-Saint Jacques) et Rezé (Basse-Île), le projet de la ZAC Pirmil-Les Isles prévoit en tout la construction de 3.300 nouveaux logements, dont 548 unités concernées par la labellisation. « Six premiers projets immobiliers ont été retenus fin 2023, avec 368 logements libres, 105 logements sociaux et 75 abordables. La construction des premiers logements débutera fin 2025 pour des livraisons attendues à partir de 2027 », fait savoir Nantes Métropole Aménagement.
En Outre-Mer
A Macouria, l'établissement public foncier et d'aménagement (EPFA) de la Guyane prévoit 2.000 logements, dont 60% de logements aidés. Dans la part des logements sociaux, 30% seront des logements très sociaux (LLTS).
« Les relations [avec l'Etat] sont excellentes. Nous sommes sur le secteur de l'opération d'intérêt national. La convention a été envoyée comme prévu le 12 avril à Paris », assure ainsi à La Tribune Denis Girou, directeur général de l'établissement de l'EPFA Guyane.
Contactées par La Tribune, ni les villes réunionnaises de La Possession, du Port et de Saint-Paul, ni la cité mahoraise de Dembéni, n'ont, en revanche, pas donné suite.
Suite à la publication de cet article, le ministère du Logement fait savoir que depuis le 18 mars et dans chaque préfecture concernée, un chef de projet a été désigné, pour s'assurer de la bonne avancée des projets dans le calendrier imparti et de suivre la bonne exécution du contrat. « Il sera le référent de l'administration centrale, et pourra solliciter un appui du Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) ou du « Centre de ressource national d'appui aux projets partenariaux d'aménagement (PPA) » hébergé par Grand Paris Aménagement, pour la négociation et le suivi du contrat. », écrit-on au cabinet de Guillaume Kasbarian. Les projets de convention doivent être transmis par les préfectures pour ce 12 avril pour validation par l'administration centrale d'ici au 30 avril. Les projets de convention doivent comporter avec une tranche ferme de subvention, ne pouvant excéder 5 millions d'euros par lauréat, et, le cas échéant, une tranche conditionnelle.La réponse du ministère du Logement
(*) César Armand, Laurence Bottero, Pierre Cheminade, Florence Falvy, Stéphanie Gallo Triouleyre, Pierrick Merlet, Olivier Mirguet, Nathalie Jourdan, Pascale Paoli Lebailly, Emma Rodot et Alexandre Schmitt
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