Alors que la crise de l'immobilier se poursuit, les entreprises cotées louant des biens et redonnant une partie de leurs revenus à leurs actionnaires ont vu leur cours s'envoler ces dix derniers jours. L'indice « FTSE EPRA Eurozone », qui rassemble les foncières européennes a flambé de plus de 12% depuis le 25 octobre. A titre de comparaison, le CAC 40 n'a augmenté « que » de 3% sur la même période. Une performance remarquable « provenant du fait que les marchés anticipent, ces derniers jours, une baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne plus rapide que prévue (après des chiffres positifs sur l'inflation et le chômage, NDLR) », explique Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion action chez Sofidy. Un mouvement à nuancer toutefois. En réalité, il ne s'agit que d'un arbre cachant une forêt de mauvaises performances en Bourse depuis plusieurs années.
Après un bref rebond post-Covid, en 2021, Klépierre, Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina et bien d'autres ont en effet vu leurs cours de Bourse plonger de 25% en 2022 et de 11% en 2023, en moyenne, selon Bloomberg.
Le creux de la vague ?
La déroute du secteur a été si forte que certains experts du secteur anticipent désormais un bon point d'entrée. « Le prix des actions des foncières cotées a beaucoup baissé et l'on retrouve une décote qui n'avait pas été vue depuis la crise de 2008 », affirme Laurent Saint Aubin.
La capitalisation boursière des foncières est aujourd'hui 34% inférieure à leur actif net réévalué (l'estimation de la valeur de leurs parcs immobiliers). En clair, leurs actions valent moins cher que leur sous-jacent actuel. D'autant qu'« après les années de crise de 2008 et 2009, le secteur qui avait beaucoup baissé est remonté en flèche en 2010 et 2011 », rappelle le gérant de fonds, laissant entendre qu'un tel scénario pourrait se reproduire dans les prochaines années.
Surtout, ces valeurs sont dites de rendement, fait-il valoir. Avec un taux de dividende moyen de 6% par an, mais pouvant dépasser les 10% pour les plus performantes, « les actions des foncières doivent être achetées pour du long terme et des rendements réguliers », souligne-t-il. Dans cette optique, une baisse de valorisation à court terme est censée être compensée par le versement des dividendes au bout d'une, voire plusieurs dizaine d'années.
La hausse des taux directeurs, une épine dans le pied des foncières
Reste que le secteur est encore loin d'être sorti du bois. « Nous allons prendre notre temps pour revenir à l'achat sur ces valeurs, puisque nous estimons que la baisse de leurs cours n'est probablement pas terminée », tranche Emeric Blond, gérant actions chez Tailor Asset Management.
En première ligne face à la politique restrictive européenne, les sociétés foncières ont perdu de leur superbe auprès des investisseurs, notamment en raison de leur fort endettement, autour de 40% de leur capital en moyenne.
« Les intérêts que ces sociétés vont devoir payer en se refinançant vont fortement augmenter, ce qui risque d'impacter négativement leurs résultats », pointe du doigt Frédéric Renard, analyste des marchés actions chez Kepler Cheuvreux.
Et cette épine ne se limite pas qu'à une crainte sur leurs bénéfices à venir. La hausse des coûts du crédit a provoqué un gel des transactions immobilières et un début de baisse des prix. Problème, acheteurs et vendeurs n'arrivent pas toujours à se mettre d'accord sur le prix des biens, encore aujourd'hui. « Donc les investisseurs ont une interrogation sur la valorisation des biens détenus par les foncières et l'incertitude est sanctionnée en Bourse », ajoute l'analyste. Si ces sociétés ont déjà réalisé de premiers audits sur la nouvelle valeur de leurs parcs immobiliers, indiquant souvent des baisses entre 1% et 20%, « le retracement pourrait encore s'accentuer en 2024 », reconnaît Laurent Saint Aubin, en particulier si la Banque centrale européenne décide de maintenir ces taux hauts pendant une longue période.
Le risque de récession est une autre ombre au tableau des foncières cotées. « Une dégradation de l'activité économique risquerait d'augmenter les difficultés des locataires ce qui exposerait les foncières à davantage d'impayés et de vacance locative », met en garde Frédéric Renard. Une telle situation menacerait donc, in fine, les dividendes versés aux actionnaires, principal point fort de ces sociétés. Prudence semble donc encore de mise.
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