C'est le sujet tabou qui agite les fabricants de la ville depuis le début de la crise économique et sanitaire : les promoteurs immobiliers peuvent-ils encore construire des habitats ou n'ont-ils pas d'autre choix que de rénover les bâtiments existants ?
Si, selon les statistiques officielles, 468.000 logements neufs ont été mis en chantier entre novembre 2020 et octobre 2021, ce ne sera pas suffisant pour rattraper les 381.600 permis de construire purgés de tout recours en 2020, et bien maigre par rapport aux années 2019 (410.000), 2018 (414.100) et au record de 2017 (497.000 logements).
La réhabilitation a-t-elle supplanté la production ?
Tout porte à croire que la réhabilitation a supplanté la production, entre la Covid-19 qui bouscule l'immobilier de bureaux, les 6,7 milliards d'euros du plan France Relance alloués à la rénovation des bâtiments publics et privés contre 1 milliard pour le recyclage des friches et les aides aux maires bâtisseurs, la loi Climat et Résilience qui impose de diviser par deux l'artificialisation des sols d'ici à 2030 et la vague verte aux dernières élections municipales.
« Nous sommes devant un alignement de planètes : augmentation de la vacance des bureaux (4 millions de m² en région parisienne selon les dernières estimations de l'Institut de l'épargne immobilière et financière, Ndlr) et du télétravail, pénurie de logements, prise de conscience écologique des élus et des investisseurs particuliers », confirme Joachim Azan, président de Novaxia.
Capital-investisseur spécialisé dans le recyclage urbain, ce dernier a lancé, en janvier 2021, un produit d'assurance-vie dédié à la transformation de bureaux en logements. « Partir d'un bâtiment existant de 15.000 m² coûte trois plus cher qu'un terrain de 5.000 m². L'objectif de zéro artificialisation nette des sols (en 2050, Ndlr) alourdit les besoins en financement des promoteurs et amène une concurrence plus forte sur l'achat de foncier sans conditions suspensives », ajoute le président de Novaxia.
« Les investisseurs ont envie d'allouer de l'argent au logement, mais il y a un manque d'action commune avec les pouvoirs publics, notamment dans les territoires où l'on pourrait faire de la conversion », appuie la présidente du Cercle des femmes de l'immobilier, Stéphanie Bensimon, responsable Real Estate chez Ardian, qui revendique d'avoir levé le montant record dans l'immobilier de 738 millions d'euros.
« Aujourd'hui, la politique favorise le logement social et pas le logement dans son ensemble », poursuit-elle.
L'heure est à la rénovation...
Elle ne croit pas si bien dire. Au début de l'année, le gouvernement s'est fixé l'objectif de sortir de terre 250.000 logements sociaux d'ici à fin 2022. De la même façon, dans le cadre du projet de loi de finances 2022, il vient de débloquer 2 milliards d'euros supplémentaires pour MaPrimeRénov' pour aider les particuliers à réaliser des travaux de rénovation.
« On n'y est pas pour des questions de financement, de complexité et de chaîne industrielle. Il manque des dizaines de milliards d'euros », tempère Matthias Navarro, président de Redman.
« 92% des 37 millions de logements ne sont pas conformes et on est à moins de 100.000 rénovations complètes alors qu'on devrait être à 1 million », insiste le promoteur.
« La densification ne va pas beaucoup passer par de la rénovation, mais par de l'annule et remplace », nuance David Habrias, directeur général associé du groupe Kardham chargé de l'architecture.
« La déconstruction alourdit la facture carbone, mais passer de R+2 (deux étages) à R+12 sera plus performant au final. Les promoteurs vont donc devenir des mineurs qui piocheront dans la mine de matériaux pour reconstruire », embraye-t-il.
... et à la mutation d'immeubles obsolètes
La tendance semble en effet à la mutation d'immeubles obsolètes. Dans le XIXème arrondissement, la ville de Paris, qui manie la carotte et le bâton avec les professionnels contre l'étalement urbain, vient d'inaugurer 149 logements en lieu et place d'un ancien parking aérien. « La transformation en conservant le bâti existant a permis de réduire considérablement l'empreinte carbone du projet par rapport à un projet de démolition-reconstruction », écrit la municipalité dans un communiqué.
« Nous ne démolissons plus, nous réintégrons les matériaux. Ce n'est ni uniforme ni simple mais particulièrement technique », acquiesce Stéphanie Bensimon, responsable d'Ardian Real Estate.
« 3 millions de logements vont devenir obsolètes, il va falloir apporter une réponse et repousser au maximum la destruction, une catastrophe écologique. Il faut donc assouplir les contraintes techniques et réglementaires et surélever d'un niveau ou deux », plaide Mireille Vernerey, présidente du directoire d'Ogic.
La transformation est-elle toujours possible ?
Selon l'article 678 du Code civil, il est par exemple impossible d'avoir des « vues droites », fenêtres ou balcons, sur son voisin s'il n'y a pas 1,9 mètre de distance entre les deux bâtiments. De la même manière que l'épaisseur de plancher doit être de 23 centimètres dans les habitats. Les plans locaux d'urbanisme (PLU) imposent, eux, un « éclairement premier des pièces principales » - séjour et chambres - de 6 mètres.
« La transformation n'est possible que si la technique offre une certaine souplesse. Parfois les épaisseurs de mur sont incompatibles ou le PLU impose du logement social », reprend Mireille Vernerey, présidente du directoire d'Ogic.
« Sur une opération à Lille, nous aurions pu faire du logement, mais pour des questions d'architecture et de cohérence du programme - nous voulions que la façade rue de Béthune soit 100% commerciale -, nous y avons renoncé. Construire des logements impose en outre la présence massive de balcons », abonde Thierry Cahierre, président de Redevco France.
Ou nécessite-t-elle des avantages fiscaux ?
Ces opérations semblent mieux acceptées en région qu'en Île-de-France, grâce aussi à des avantages fiscaux en secteur sauvegardé type ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, Ndlr) ou liés aux Monuments historiques. Le dispositif Malraux permet par exemple à des investisseurs de bénéficier de déductions d'impôts, comme à Reims où l'hôtel particulier XVIIIème de l'ex-CCI Champagne-Ardenne a été reconverti en appartements.
« L'équation est à la fois économique et politique: il faut d'une part l'acceptation de la collectivité et d'autre part, une offre intéressante pour les propriétaires d'actifs dont la valeur est liée à de la rentabilité des loyers bureaux actuels », explique Olivier Waintraub, directeur général mandataire Patrimoine & Valorisation (groupe Nexity).
Reste que la fédération des promoteurs immobiliers continue de défendre l'acte de construire comme quelque chose de « nécessaire, utile et noble », comme si ce dernier était menacé.
« Il faudra continuer à construire ne serait-ce que pour éviter l'obsolescence du logement ou à défaut le retarder », martèle Mireille Vernerey, présidente du directoire d'Ogic.
L'acte de construire n'est plus un totem
Mais chez d'autres responsables de la filière, le sujet n'est plus un totem. A la veille de l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments dite « RE2020 », « construire en bois ne suffira pas, il faudra moins construire », assène Mathias Navarro, président de Redman. « Cela nécessite de réorganiser l'industrie dans cette perspective en allant vers plus de rénovation et de réorienter le modèle d'affaires », insiste-t-il.
« A terme, ce sera obligatoire et ce sera un cercle vertueux. La société s'éveille à ces problématiques de transition, d'énergie, de climat et de biodiversité qui deviendront une exigence pour les entreprises. Le greenwashing n'est plus possible », valide Bernard Mounier, le président de Bouygues Immobilier.
Comme ses confrères et consœurs, il travaille notamment sur l'évolutivité des logements, avec des appartements où les salons et les chambres deviennent des espaces réaménageables plus ou moins grands, tout en gardant fixe la tuyauterie pour la cuisine et la salle de bains.
Et si, en réalité, la résorption de la crise passait par la lutte contre la vacance des logements ? D'après la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages du ministère de la Transition écologique, dont dépend le ministère du Logement, il existe près de 1,1 million de logements vacants. Soit l'équivalent de trois ans de construction neuve...
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