Dans son rapport sur la stabilité financière, la BCE estime que le marché de l’immobilier, proche de la bulle dans certains pays de la zone euro, sera pénalisé par le cycle de hausse de taux qui se profile. Selon l’institut monétaire, les prix de l’immobilier serait surévalués de 10 à 15 % en moyenne en Europe.
La hausse des taux pourrait peser sur le marché immobilier en zone euro. C'est du moins ce que pressent la Banque centrale européenne (BCE), dans sa revue de stabilité financière. La banque centrale redoute en effet l'éclatement de la bulle immobilière, longtemps alimentée par une politique de taux zéro, si les taux d'intérêt des crédits immobiliers devaient augmenter plus vite que l'inflation. Ce qui est encore loin d'être le cas.
Les prix de l'immobilier dans la zone euro ont enregistré une forte hausse ces dernières années, une hausse qui s'est d'ailleurs accélérée pendant la crise sanitaire, surtout dans certains pays européens. Selon la BCE, les prix de l'immobilier seraient surévalués de 10 à 15 % en moyenne, une surcote qui pourrait atteindre 60 % dans certains pays. C'est aux Pays-Bas et en Grèce que l'on constate le taux d'endettement immobilier le plus élevé par rapport au PIB.
Baisse des prix à chaque hausse des taux
Or, la banque centrale commence à préparer les esprits de la fin programmée de l'argent gratuit (ou presque). Elle envisage même de remonter ses taux directeurs, actuellement négatifs, dès le mois de juillet, une première depuis dix ans, voire également en septembre. Selon ses calculs, les prix de l'immobilier pourraient baisser de 0,83 à 1,17% à chaque relèvement de dix points de base des taux de crédit immobilier, après prise en compte de l'inflation.
« Une hausse soudaine des taux d'intérêt réels pourrait déclencher une correction des prix de l'immobilier à brève échéance, le niveau actuel bas des taux d'intérêt rendant plus probable un retournement marqué des prix des logements », résume la BCE. Le risque est d'autant plus grand que l'institut monétaire n'exclut pas de « nouvelles corrections sur les marchés financiers » consécutives à la guerre en Ukraine, un ralentissement plus marqué de la croissance mondiale ou la « nécessité d'un ajustement plus rapide qu'attendu de la politique monétaire ».
Résistance en France
En France, le marché immobilier donne quelques signes d'essoufflement, surtout sur le marché du neuf. La hausse des taux des crédits reste en revanche mesurée. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, les taux pratiqués ont atteint 1,17% en moyenne en avril, contre 1,1% en décembre 2021. L'Observatoire Crédit Logement/CSA fait état de son côté une nette accélération en mars et avril, sur toutes les catégories d'emprunteurs et de durée des crédits.
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Toutefois, les emprunteurs bénéficient de la politique de taux fixe sur les crédits immobiliers en France, qui évitent des ajustements brutaux, comme aux Etats-Unis où le taux d'un crédit immobilier dépasse désormais les 5%. La hausse est également « capée » par le taux d'usure (2,4% actuellement, y compris le coût de l'assurance), au moins jusqu'à octobre prochain. Une hausse plus forte des taux est cependant attendue au début de l'année prochaine lorsque ce taux d'usure sera plus clairement révisé à la hausse. En attendant, les prix de l'immobilier résistent globalement, à l'exception de Paris où les prix commencent à fléchir.
